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新築住宅の名義の基本!共有名義のメリットと離婚時の対処法

最近は共働きでペアローンを選ばれたり、夫婦で資金を出し合ったりして、マイホームを共有名義にする方も増えています。住宅ローンの借入金額が増えたり、住宅ローン控除が2人分受けられるなどのメリットもありますが、離婚時などトラブルになることも。今回は新築住宅の共有名義についての基礎知識や、離婚時の対応策について解説します。

住宅の名義は出資割合で決めるのが基本!

基本的に住宅の持ち分は、資金を出資した割合に応じて案分します。

(例)夫婦2人で住宅を購入される場合…

・住宅ローンを夫単独で組んだ

→住宅名義は夫:妻=100:0

・住宅ローンを夫:妻=50:50で組んだ

→住宅名義は夫:妻=50:50

出資割合と持分割合が違うと…?

もし出資割合と持分割合が違うと、贈与したとみなされて贈与税の対象となる可能性があります。 

(例)

購入金額 3,000万円

夫 自己資金200万円、住宅ローン1,900万円→2,100万円/3,000万円=70%

妻 自己資金900万円→900万円/3,000万円=30%

この場合、名義も資金の割合に合わせて「夫70:妻30」とするのが基本です。例えば実際の持分割合を半々にすると、夫が妻に600万円分を贈与したとみなされる可能性があります。

新築住宅を夫婦共有名義にするメリット

夫婦で新築住宅を購入するときには、「①夫か妻単独の名義にする、②それぞれお金を出し合って共有名義にする」と大きく分けて2つの選択肢があります。共有名義にするときのメリットは以下のとおりです。

共有名義のメリット①住宅ローン控除が2人分

住宅ローン控除とは、ローンの年末残高の0.7%が所得税から返ってくるという制度。夫婦2人でローンを組めば、住宅ローン控除の恩恵も2人分受けられることになります。

共有名義のメリット②売却時の特別控除も2人分

将来的にマイホームを売却する可能性がある場合、譲渡所得に対する税金についても考えておかなければなりません。自分の住んでいる家屋や土地を売って譲渡益が出た場合、最大3,000万円の特別控除が受けられます。共働きで夫婦共有名義であれば、この特別控除も2人分受けることができます。3,000万円を超える高価格の住宅を購入される場合は、関係してくるでしょう。

夫婦共有名義の住宅は離婚後どうなる?

マイホームを夫婦共有名義にしたとき、一番トラブルになりやすいのが離婚後の物件の扱いです。離婚後は「①どちらかが住み続ける、②売却する」という2つのうちどちらかの方法をとられることが多いです。

  • どちらかが住み続ける

夫婦どちらかが離婚後も家に住みたい場合、相手の持ち分を買い取る方法があります。

例えば自宅の価値が1,000万円で、夫婦の持ち分が半々だったとすると、500万円を相手に支払うというのが一般的です。住宅名義変更の手続き自体は難しくないですが、住宅ローンの支払いが残っている場合は注意が必要。金融機関にもよりますが、返済中の住宅ローンの名義変更は簡単には認められません。

離婚後に住む人=ローン名義人であれば特に問題はありませんが、住まなくてもローン名義人には返済義務があります。慰謝料や養育費の代わりとして住んでない側が住宅ローンを支払い続けたり、新しい住宅ローンでの借り替えを検討したり、なんらかの対処法を考えなければなりません。

  • 売却する

名義人全員の承諾が得られれば、共有名義のままで売却することもできます。

・アンダーローン(売却額>住宅ローン残高)の場合

住宅ローン残高が売却額を下回ることを「アンダーローン」と呼びます。この場合は売却したお金でローンを完済できるため、あとは手元に残ったお金を夫婦で分けることになります。

・オーバーローン(売却額<住宅ローン残高)

売却額でローン残債を完済できなくても、差額を貯金で繰り上げ返済をできれば売却が可能です。もし差額が大きくローンが完済できなければ売却不可となるので、そのまま住み続けることを選ばれる場合もあるでしょう。

住宅の名義変更には税金がかかることも

夫婦の共有名義を解消し、単独名義にする場合には税金がかかります。必ずかかるのは、名義変更時の登録免許税です。

 また離婚時の不動産価値>不動産購入時の価格となる場合は、譲渡所得税がかかる可能性があります。ただし自分が住むための住宅の場合は3,000万円までは特別控除の対象です。

まとめ

マイホームを購入するときは、喜びでいっぱい。住宅の名義、ローンの契約対象、連帯保証人などの権利関係は整理できていないケースも多いですが、万が一のときにトラブルにつながることも。なかなか「離婚したらどうする?」というのは話しにくいものですが、あらかじめ考えておくと安心です。

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