理想の家は「土地」で決まる！素人が見落としがちな「土地探しの落とし穴」と対策

「憧れのマイホームを建てたい！」そう思い立ったとき、多くの人が最初に始めるのが「土地探し」です。

インターネットで検索したり、不動産屋を訪ねたりして、「駅が近い」「日当たりが良さそう」「閑静な住宅街だ」といった立地や見た目の条件で、理想の土地を探します。

しかし、その土地探し、ちょっと待ってください。

土地探しには、素人には見えにくい「落とし穴」がたくさん潜んでいます。見た目や利便性だけで決めてしまうと、後から予想外の費用がかかったり、理想の家が建てられなかったりして、後悔してしまう可能性があります。

「思っていたよりも建築費用がかかった…」

「理想の間取りが法規制で建てられないなんて…」

「地盤が弱くて地盤改良費に100万円以上かかった…」

本コラムでは、このような後悔をしないために、「土地探しの落とし穴」を徹底的に解説します。そして、プロの視点で「見るべきポイント」と「具体的な対策」を詳しくご紹介します。あなたの理想の家を建てるための、失敗しない土地探しのヒントを見つけてください。

見た目だけでは分からない！土地探しの3つの落とし穴

土地の価値は、立地や広さだけでは判断できません。特に、以下の3つのポイントは、見た目だけでは分からないため注意が必要です。

1. 法規制による「建てられない」リスク

• 落とし穴:
  • 土地には、建物の大きさや高さ、用途などを制限する「法規制」があります。
  • 例えば、「建ぺい率」（敷地面積に対する建築面積の割合）や**「容積率」**（敷地面積に対する延床面積の割合）が低く定められている土地では、希望する広さの家が建てられないことがあります。
  • また、**「道路斜線制限」や「北側斜線制限」**といった高さ制限がある場合、希望する階数や天井高が確保できないことも。
  • さらに、特定の用途地域（例：工業地域）では、住居の建設に制限がある場合もあります。
• 対策:
  • 土地を見に行く前に、不動産会社から**「重要事項説明書」や「都市計画図」**などの資料をもらい、法規制をしっかり確認しましょう。
  • 理想の家の間取り図を持って、不動産会社の担当者やハウスメーカーの担当者に相談し、「この土地でこの家は建てられますか？」と具体的に質問することが重要です。

2. 地盤による「追加費用」リスク

• 落とし穴:
  • 土地の地盤が弱い場合、家を建てる前に地盤を改良する工事が必要になります。
  • この**「地盤改良工事費」**は、数十万円から数百万円と、非常に高額になることがあり、家づくりの予算を大幅に圧迫する最大の要因になりがちです。
  • 土地を見ただけでは地盤の強さは分かりません。過去に水田や沼地だった場所は、地盤が弱い傾向があります。
• 対策:
  • 契約前に、周辺の土地で地盤調査を行ったことがあるか、不動産会社に確認してみましょう。
  • 過去の地形図やハザードマップを見て、土地の成り立ちを調べてみるのも有効です。
  • 契約書に**「地盤調査の結果、地盤改良工事が必要な場合は、買主負担とする」**という項目が記載されていることが一般的です。事前に、地盤改良が必要になった場合の費用を、予算に組み込んでおくことが重要です。

3. 境界線や越境による「トラブル」リスク

• 落とし穴:
  • 土地の境界線が曖昧だったり、隣の家の塀や植木などが自分の土地にはみ出している（越境している）場合、後から隣地トラブルに発展する可能性があります。
  • 特に、高低差のある土地や、隣地との間に古い塀がある場合は注意が必要です。
• 対策:
  • 土地の契約前に、**「確定測量図」や「境界標」**を確認し、隣地との境界が明確になっているかを確認しましょう。
  • もし越境しているものがあれば、不動産会社に、誰が費用を負担して撤去するのかを明確にしてもらい、書面で取り交わしておくことが重要です。

プロが教える！後悔しないための土地選び5つのチェックポイント

これらの落とし穴を避けるために、以下の5つのポイントをチェックしながら土地を探しましょう。

1. 土地と建物の「総額」で予算を考える

• 落とし穴: 土地の予算を最大限に組んでしまうと、建物の予算が少なくなってしまい、理想の家が建てられなくなる可能性があります。
• 対策:
  • 最初に、土地と建物の購入にかかる**「総額」**を明確にしましょう。
  • 土地代、建物代、そして諸費用（仲介手数料、税金など）と予備費を合計し、その中で、それぞれの費用をどう配分するかを考えましょう。
  • 土地探しと並行して、ハウスメーカーや工務店に建物の概算見積もりを依頼すると、より具体的な総額が見えてきます。

2. 道路との関係性を確認する

• 落とし穴: 土地に接している道路が狭い場合、建築資材を運ぶトラックや重機が入ることができず、**「搬入費用」**が追加でかかることがあります。また、私道の場合、通行や掘削に隣地所有者の承諾が必要になることも。
• 対策:
  • 土地の前面道路の幅員（幅）を確認しましょう。一般的には4メートル以上あると安心です。
  • 道路が私道の場合は、その道路の持ち主や、通行・掘削に関するルールを不動産会社に確認してもらいましょう。

3. インフラ状況を確認する

• 落とし穴: 土地に水道、ガス、電気が通っていない場合、引き込み工事費用がかかります。特に、敷地から本管までの距離が遠い場合、費用が高額になる可能性があります。
• 対策:
  • 土地の契約前に、水道管やガス管がどこまで来ているのか、不動産会社に確認してもらいましょう。
  • **「水道引き込み費用」や「ガス管の延長費用」**の見積もりを概算で出してもらうと安心です。

4. 高低差や形状を確認する

• 落とし穴:
  • 高低差がある土地は、擁壁（ようへき）工事が必要になることがあり、追加費用がかさみます。
  • また、旗竿地（敷地延長）や三角形などの変形地は、安価に購入できる反面、建築費用が割高になったり、間取りが制限されたりすることがあります。
• 対策:
  • 高低差のある土地は、その擁壁が安全なものか、再築する必要があるかを専門家に相談しましょう。
  • 変形地でも、建物の配置や間取りを工夫することで、個性的な家を建てられる可能性もあります。メリットとデメリットを理解した上で検討しましょう。

5. 「ハザードマップ」で災害リスクを確認する

• 落とし穴:
  • 土地の場所によっては、地震、津波、洪水、土砂災害などのリスクを抱えている場合があります。
  • 例えば、川の近くや海沿いの土地は、浸水リスクが高いことがあります。
• 対策:
  • 土地を検討する際には、**「ハザードマップ」**でその土地の災害リスクを必ず確認しましょう。
  • 災害リスクをゼロにすることは難しいですが、リスクを把握した上で、盛り土や高基礎にするなど、適切な対策を講じることが重要です。

まとめ：土地探しは「家づくりのプロ」と二人三脚で

土地探しは、希望の家を建てるための、いわば「最初の設計」です。

見た目や利便性だけで決めてしまうと、後から大きな後悔に繋がることがあります。今回ご紹介したように、法規制、地盤、費用、インフラなど、チェックすべきポイントはたくさんあります。

これらの落とし穴を避けるためには、「土地探しの段階から、家づくりのプロに相談する」ことが最も重要です。

不動産会社は「土地のプロ」ですが、ハウスメーカーや工務店、設計事務所は「家づくりのプロ」です。土地が持つ潜在的なリスクを見抜き、その土地で理想の家を建てるための最善策を提案してくれます。

「まだ土地も決まっていないのに…」と遠慮する必要はありません。多くの住宅会社は、土地探しからサポートしてくれます。ぜひ、家づくりのプロと二人三脚で、後悔のない土地探しを進めてください。

このコラムは徳島県・香川県で新築一戸建てを建築販売する戸建プラザが運営しています。
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