「頭金なし」で家は買える？住宅購入のリアルな資金計画と後悔しないための秘訣

2025年10月19日

「いつかはマイホームがほしいけれど、頭金を貯めるのが大変そう…」「貯金がほとんどないから、家を買うなんて夢のまた夢かな…」

そう思って、マイホーム購入を諦めていませんか？実は、近年、「頭金なし」、あるいはごく少額の頭金で住宅を購入するケースが増えてきています。住宅ローンの多様化や金利の低さがその背景にありますが、本当に頭金なしで家を買っても大丈夫なのでしょうか？

「頭金なし」での住宅購入は、魅力的な選択肢に見える一方で、知っておくべきリスクや、賢く進めるためのコツがあります。安易な決断は、後々の後悔に繋がりかねません。

本コラムでは、「頭金なし」で家を買う場合のメリット・デメリットを徹底的に解説します。さらに、住宅購入にかかる費用の全体像から、後悔しないための資金計画、そして賢くローンを組むための秘訣まで詳しくご紹介していきます。あなたのマイホームへの夢を、現実にするための具体的なステップを一緒に見ていきましょう。

「頭金なし」とは？その背景と実態

まず、「頭金なし」という言葉の定義を確認しましょう。一般的に、住宅購入価格の1割〜2割程度の自己資金（頭金）を用意するのが一般的とされてきました。しかし、「頭金なし」とは、この頭金をゼロ、あるいは限りなくゼロに近い状態で住宅ローンを組むことを指します。

なぜ「頭金なし」での購入が増えているのか？

住宅ローンの多様化と低金利:
1. 以前は、頭金が必須の住宅ローンがほとんどでしたが、現在は金融機関が競争し、**「100%ローン」や、物件価格に加えて諸費用まで借りられる「オーバーローン」**に対応する商品も増えました。
1. 歴史的な低金利が続いているため、借り入れ総額が増えても、月々の返済額が以前ほど重くならないという感覚があります。
住宅価格の高騰:
1. 特に都市部では住宅価格が高騰し、頭金を貯めている間にさらに価格が上がってしまうというジレンマがあります。
1. 頭金を貯めるよりも、早く購入して金利の恩恵を受けたいと考える人も増えています。
ライフプランの多様化:
1. 若いうちにマイホームを持ちたい、共働きで子育て中のため貯蓄に時間をかけられない、といった様々なライフスタイルに合わせたニーズが高まっています。
1. 家賃を払い続けるよりも、早めに購入して資産形成を始めたいという考え方も。

「頭金なし」で家を買うメリット

1. 貯蓄が少なくてもマイホームが持てる

これが最大のメリットです。まとまった貯金がなくても、住宅購入のチャンスが広がります。頭金を貯めるための時間を短縮できるため、早く理想の住まいでの生活をスタートできます。

2. 家賃が無駄にならない

賃貸住宅に住み続ける場合、毎月家賃を支払っても自分の資産にはなりません。頭金なしで家を購入すれば、家賃として支払っていたお金が、住宅ローンの返済に充てられ、着実に資産形成に繋がっていきます。

3. 金利上昇リスクへの対応

超低金利時代においては、頭金を貯めている間に金利が上昇し、結果的に総返済額が増えてしまうリスクもゼロではありません。頭金なしで早めに購入し、低金利の恩恵を享受できる可能性があります。

4. 手元の資金を残せる

災害や急な出費に備えて、手元に現金を残しておけることは大きな安心材料です。頭金をゼロにすることで、予期せぬ事態への備えを厚くできます。

「頭金なし」で家を買うデメリットと潜むリスク

魅力的なメリットがある一方で、「頭金なし」での住宅購入には、慎重に検討すべきデメリットやリスクも存在します。

1. 月々の返済額が大きくなる

借り入れ総額が増えるため、当然ながら月々の住宅ローン返済額は大きくなります。
返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が高くなり、家計を圧迫する可能性があります。無理な返済計画は、生活の質を低下させたり、返済が滞るリスクを高めたりします。

2. 金利が高くなる可能性がある

金融機関によっては、頭金なしのローンは、頭金ありのローンに比べて金利が高めに設定される場合があります。これは、貸し倒れリスクが高いと見なされるためです。わずかな金利差でも、借入期間が長い住宅ローンでは、総返済額に大きな差が出ます。
また、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の恩恵も、借り入れ金額が大きいほど大きくなりますが、総返済額が増えることと天秤にかける必要があります。

3. 諸費用も借りると「オーバーローン」になることも

住宅購入には、物件価格以外にも多くの諸費用がかかります。

仲介手数料（物件価格の約3%＋6万円＋消費税）
印紙税
不動産取得税
登録免許税
司法書士費用
火災保険料・地震保険料
住宅ローン保証料・事務手数料
引っ越し費用、新しい家具・家電費用など

これらを全て含めると、物件価格の5%〜10%程度にもなります。頭金なしで物件価格の100%ローンを組んだ場合でも、この諸費用は別途現金で用意する必要があるのが一般的です。もし、この諸費用まで含めて借り入れをする「オーバーローン」を利用すると、さらに借り入れ総額が膨らみ、審査も厳しくなります。

4. 住宅の売却時にローン残高が上回るリスク

購入当初は、物件の価値（査定額）がローン残高を下回る**「資産価値割れ」**の状態になる可能性があります。
もし、転勤や急なライフプランの変化で家を売却する必要が生じた場合、ローン残高が売却額を上回ると、差額を自己資金で補填しなければ売却できません。頭金が少ないほど、このリスクは高まります。

5. 審査が厳しくなる傾向がある

金融機関は、頭金が少ないほど貸し倒れリスクが高いと判断する傾向があります。そのため、頭金なしのローンは、頭金ありのローンに比べて審査が厳しくなる可能性があります。
年収、勤務先、勤続年数、他の借り入れ状況など、あらゆる面で返済能力が厳しくチェックされます。

「頭金なし」で後悔しないための資金計画と秘訣

デメリットやリスクを理解した上で、「頭金なし」でマイホーム購入を進めるためには、以下のポイントを徹底することが重要です。

1. 借り入れ可能額ではなく「無理なく返せる額」を基準にする

金融機関が「いくらまで貸せるか」ではなく、**「毎月いくらまでなら無理なく返せるか」**を最優先に考えましょう。

返済負担率の目安： 一般的に、手取り月収の25%〜30%以内が無理のない返済負担率とされています。共働きの場合も、世帯収入全体でこの割合を超えないように注意しましょう。
ライフプランを考慮： 将来的な教育費、車の買い替え、老後の生活費など、長期的な視点で家計をシミュレーションし、返済計画を立てましょう。

2. 諸費用の現金は必ず用意する

頭金はゼロでも、諸費用は現金で用意するのが鉄則です。物件価格の5%〜10%程度の貯蓄は最低限必要と考えてください。これを確保できない場合、「頭金なし」での購入は非常にリスキーです。

3. 信頼できる金融機関とローン商品を選ぶ

金利タイプを慎重に選ぶ： 変動金利は金利が低いメリットがありますが、将来金利が上昇するリスクがあります。固定金利は金利は高めですが、返済額が安定します。それぞれのメリット・デメリットを理解し、ご自身のライフプランや金利上昇リスクへの考え方に基づいて選びましょう。
返済期間を検討する： 返済期間が長いほど月々の返済額は減りますが、総返済額は増えます。定年退職までに完済できる期間を設定するのが一般的です。

4. 購入後の「予備費」を確保する

住宅購入後も、固定資産税、火災保険料、修繕積立金（マンションの場合）、突発的な修理費用など、様々な維持費がかかります。
また、新居への引っ越し費用や新しい家具・家電の購入費用なども見込んでおく必要があります。
頭金ゼロで購入した場合でも、最低でも月々の返済額の3〜6ヶ月分、あるいは100万円〜200万円程度の現金は、万が一に備えて手元に残しておくべきです。

5. 「買うタイミング」を冷静に見極める

「今が買い時！」という情報に惑わされず、ご自身の家計状況、仕事の安定性、将来設計を冷静に判断しましょう。
無理をして購入するよりも、数年かけて頭金を貯めたり、キャリアアップを図ったりしてからの方が、結果的に余裕のあるマイホーム生活を送れる可能性もあります。

6. 専門家のアドバイスを活用する

ファイナンシャルプランナー（FP）： 家計状況を詳しく分析し、最適な資金計画を立てる手助けをしてくれます。
住宅ローンアドバイザー： 各金融機関のローン商品の特徴や審査基準について、専門的なアドバイスがもらえます。
不動産会社・ハウスメーカーの担当者： 購入手続きやローンの相談に乗ってくれますが、自社に都合の良い提案をされる可能性もあるため、複数の意見を聞くのが賢明です。

まとめ：「頭金なし」は選択肢の一つ。でも「無計画」はNG！

「頭金なし」での住宅購入は、マイホームへの夢を諦めかけていた人々にとって、確かに魅力的な選択肢の一つです。まとまった貯金がなくても、低金利の恩恵を受けて早期に資産形成を始められるという大きなメリットがあります。

しかし、その一方で、月々の返済負担増、金利上昇リスク、諸費用の捻出、そして売却時のリスクなど、見過ごせないデメリットも潜んでいます。

重要なのは、これらのメリットとデメリットを十分に理解した上で、**「無計画な頭金なし」ではなく、「計画的な頭金なし」**を選ぶことです。