いくら住宅ローンが組める？借入可能額の計算方法

住宅ローンというのは、借りたいだけ借りられるものではありません。もし理想の住宅や土地を見つけても、銀行からその分のお金を借りられない可能性もあるということです。

そうすると、また予算を下げて土地や物件を探さなければなりません。手間や時間を無駄にしないためにも、あらかじめ「自分の借りられる金額」を把握しておきましょう。

住宅ローンの借入可能額とは？

金融機関は借主の年収や住宅ローン以外の借入金などから「この人にはこのくらいだったら返せそうだから、貸してもいいな」と判断します。

この審査をおこなうための金利（審査金利）などの条件は金融機関によって異なります。

しかしある程度の条件や計算方法は決まっているので、今回は実際にシミュレーションしてみましょう。

1年間返済額の上限を計算する

まずはご自身の税込年収と、車などのローンの返済額から、年間返済額の上限を計算します。

【計算式】年間返済額の上限＝税込年収×返済比率-他のローンの年間返済額

返済比率とは？

年収に対するローン返済金額の割合。金融機関によって異なりますが、だいたい返済比率25～35%くらいの幅で決められていることが多いようです。

例えばフラット35の返済比率の基準は、年収400万円未満で30%、年収400万円以上で35%です。

シミュレーション例

・税込年収：500万円

・返済比率：35%

・その他のローン：なし

年間返済額の上限＝500万円×35%-0万円＝175万円

この方の場合、年間返済額が175万円以内になるように、住宅ローンを組むことになります。

2.借入可能額を計算する

先ほど計算した年間返済額の上限をもとに、借入可能額を計算します。

【計算式】借入可能額＝年間返済額の上限÷12ヶ月÷「下表の毎月返済額」×100万円

■審査金利4%のときの借入金100万円あたりの毎月返済額

審査金利とは？

金融機関が住宅ローン審査に利用する金利のこと。金融機関によって異なりますが、3～4%くらいで計算されることが多いです。今回は4%で試算しています。

シミュレーション例

・税込年収：500万円

・返済比率：35%

・その他のローン：なし

➙年間返済額の上限175万円

・審査金利：4%

・借入期間：30年

 借入可能額＝175万円÷12ヶ月÷4,774円×100万円＝約3,055万円

つまりこの方は最大で約3,055万円＋頭金の家が購入できるということです。

住宅購入時は、住宅本体の価格以外にもさまざまな諸経費がかかってくるため、それを考えて頭金の金額を決める必要があります。

今回はその他のローンなしで計算しましたが、もし借り入れがあれば年間返済額から引かれてしまいます。例えば年間40万円のマイカーローンがあったとすると、年間返済額＝年収500万円×35%-40万円＝135万円です。借りられる額にも大きな差がついてくるので、貯金や親から借りて返すなど検討されると良いでしょう。

 注意！借りられる額＝返せる額ではない

まとめ

今回は「金融機関から借りられる金額」を計算してみました。しかし、この金額いっぱいまで借りてしまうと、返済が苦しくなってしまうケースは少なくありません。

借入可能額を左右するのは「年収」のみ。その方の生活費や将来的な教育資金、老後資金がどのくらいかかるか…といったことは考慮されていません。

同じ年収でも、「無理なく返済できる金額」というのは、家庭によってさまざまです。

借入可能額はあくまでも「最大借りられる金額の目安」として参考程度にとどめて、実際の住宅予算は家計をしっかり把握してから決めることが大切です。

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