建築基準法って何？家を建てるときに知っておきたい基礎知識
家を新築するときやリフォーム、建て替えなどにかかわってくる建築基準法。細かなルールがたくさんあって複雑ですが、希望通りの家が建てられるのか、リフォームができるのかを早めに知るためにも、基本的なポイントを押さえておくことが大切です。
建築基準法ってどんな法律？
日本で暮らす私たちの生命・健康・財産が守られ、安全に快適に暮らせるよう、建物や土地に対してルールを定めたのが建築基準法。建物を設計したり建築したりする際には、都市計画法や消防法などさまざまな法律がかかわってきますが、建築基準法は、このような法律と関連しながら最低限守るべきルールを明確にしたものです。
建築基準法の対象になるのは、建築物、建築物の敷地、設備、構造、用途。その土地にどんな用途や規模の建物が建てられるのか、建てられる家の床面積や建築面積の上限は何m2かといった、多岐にわたるルールが定められています。着工前に建築確認申請をして行われる建築確認や、着工後の中間検査、完了検査なども建築基準法で定められています。
建築基準法は大きな災害・事件・事故後に改正される
建築基準法が改正されるのは、大規模な災害や事件・事故により、当時の規定では不十分であることが判明したときです。過去の大きな改正では、以下のように内容が変更されました。
1970年
火災発生時の被害の拡大を防止するため、非常用の照明や排煙設備など、避難設備に関する規定が追加されました。
1981年
1978年に発生した宮城県沖地震による被害を受け、1981年に建物の耐震性能に関する規定が変更されました。この改正以前の耐震基準を「旧耐震基準」といい、改正で設けられた基準は「新耐震基準」と呼ばれます。
旧耐震基準で、建物の耐震性能の基準となっていたのは「震度5の地震に対する耐久性」であり、震度6以上の地震は想定されていませんでした。これを受け、新耐震基準では震度6～7の地震に対し、耐久性を計測することが義務付けられたのです。
家を建てる際に必須の建築基準法
建築基準法は、家の建築やリフォーム工事などで、私たちの生活に関わってくる法律です。では、具体的にどのようなルールが家を建てる際に関係してくるのか、重要なものを紹介します。
【用途地域】
用途地域とは、地域ごとに設けられた区分の一つで、市街化区域に設定されています。地域ごとに異なる種類や大きさの建物が乱立するのを防ぎ、調和のとれた街作りを推進するために定められたものです。そのため、どの用途地域に該当するかで、建築できる建物の種類や構造が異なります。
例えば、大量の火薬や石油などの危険物を扱う工場は「工業地域」「工業専用地域」の2つの用途地域にのみ、建築を認められています。
なお、用途地域の種類数は、8つの住居系用途地域を含む計13種類です。8種類の住居系用途地域は、それぞれ建てられる建物の高さや住居以外の施設の建築可否など、細かい点で違いがあります。
【容積率、建ぺい率、高さ】
建物の大きさも、建築基準法で制限を受ける項目の一つです。大きさに関する規制には「容積率」「建ぺい率」「高さ制限」の3種が存在します。
・容積率
容積率とは、敷地の広さに対する延床面積の割合のことで、延床面積には1階の床面積だけでなく、2階以上の分も含まれます。
容積率は、次の計算式で求められます。
容積率（％）＝延床面積÷敷地面積×100
例えば、150平方メートルの敷地に対し、1階の床面積が70平方メートル、2階が50平方メートルであれば、以下のように算出でき容積率80％となります。
容積率（％）＝（70平方メートル＋50平方メートル）÷150平方メートル×100＝80％
容積率の上限は、物件の位置する用途地域や、敷地が接している道路の幅員で異なります。
・建ぺい率
物件の敷地に対する建築面積の割合を、建ぺい率と呼びます。ここでいう建築面積とは、建物のうち土地と接している広さのことです。
なお、建ぺい率は以下の計算式で求められます。
建ぺい率（％）＝建築面積÷敷地面積×100
例えば、100平方メートルの土地に建築面積50平方メートルの建物を建てている場合、建ぺい率は以下のように算出できます。
建ぺい率（％）＝（50÷100）×100＝50％
建ぺい率の制限は、物件が位置する用途地域や、建物の構造によって異なります。
・高さ制限
建築物の高さ制限で代表的なものは、地面から建物の一番高い部分までの「絶対高さの制限」です。その他には、家の屋根など各部の高さを制限する「斜線制限」や「日影規制」なども設けられています。
これらによって建物の高さを制限されることがありますが、用途地域によって基準が異なります。
【防災地域や準防火地域】
建物が密集する市街地で火災が発生したとき、できるだけ延焼しないように都市計画法で定められているのが防火地域と準防火地域。これらの地域に建物を建てる場合、建築基準法によって建物の構造や材料など必要な耐火性能が定められています。
【敷地の接道義務】
家などの建築物を建てる場合、敷地が2m以上道路に接している必要があり、これが接道義務と呼ばれているもの。自動車専用道路などは接道対象の道路に該当しない、敷地の周辺に公園や広場がある場合は、接道要件を満たしていなくても建築が認められる場合があるなど、さまざまな規定があります。土地を買って家を建てる場合、接道義務を満たしていて家が建てられるのかを不動産仲介会社に確認しておきましょう。
【居室など家屋内の決まり】
居間や寝室、書斎など、住宅の居室にも建築基準法の定義があります。例えば、居室の天井は平均の高さで2.1m以上必要。また、採光や換気、排煙などの機能が必要なため、各居室に窓を設けなければなりません。
また、万一の際の避難経路にもなる廊下や階段にもルールがあります。廊下幅も階段も建物の用途や面積に応じて制限があり、住宅の場合、廊下幅は両側に居室があれば1.6m以上、片側だけ居室の場合は1.2m以上が必要。階段は、幅が75cm以上（※）のほか、踊り場の位置や足を置く踏み面の奥行き、蹴上げの高さにも細かなルールがあります。※居室の床面積等によって違ってくる。
そのほかにも住宅にかかわる法律について
2025年には改正省エネ基準が義務化
住宅を建てるときにかかわる法律には建築基準法以外にもあります。例えば「建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）」。
建築物省エネ法に基づく省エネ基準は1980年に設けられてから徐々に強化されてきました。全面的な見直しが行われた1999年の改正は「次世代省エネルギー基準」と呼ばれています。さらに、2013年には「改正省エネルギー基準（平成25年基準）」が導入。建物と冷暖房設備や換気設備等の設備機器を一体化して建物全体の一次エネルギー消費量を評価するものです。これまでは、努力義務規定で強制力はなかった改正省エネ基準でしたが、2020年に建築物省エネ法が改正され、2025年からは全ての新築住宅に対して義務化される予定です。省エネ効果の高い良質な住宅が増えていくことになります。
まとめ
建築基準法は、家を建てる際には無視できない規定です。特に、建ぺい率や容積率、防火地域のルールなどは「どのような家を建てたいか」という問題に、密接に関係する規定です。
なお、細かい規定は家の建っているエリアによっても異なります。家を建てる際には「自分の場合はどうか」という点に注意して、用途地域などを確認しましょう。
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