住宅ローンの名義変更は原則NG!ローン返済中に離婚する場合、名義変更はどうなる?

住宅ローンの名義変更は基本的にできません。返済途中で住宅ローンの名義変更ができないのであれば、離婚の際はどのような対応をすればいいのでしょうか。
住宅ローンの名義変更は原則できない
住宅ローンを借り入れる際には審査があります。審査では物件の担保価値だけでなく、契約者の返済能力や年齢、健康状態など、さまざまな観点から融資の可否を決定しているため、ローンの返済途中で審査した契約者以外へ名義変更することを金融機関が承諾することはほとんどありません。他人はもちろん、夫から妻、妻から夫、親から子、子から親、兄弟間など、近しい間柄であっても、それぞれの返済能力などは異なるので、原則不可と考えておきましょう。
住宅ローンを契約するときには、返済の途中で名義変更はできないことを念頭にローンを組むことが大事です。
住宅ローンの名義人変更ができない時の3つの対処法
・住宅ローンを完済する
1つ目は、住宅ローンを完済することです。
住宅ローンの返済がなくなれば、名義変更の問題もおのずとなくなります。
しかし、残債の金額によっては一括で完済できないケースもあるでしょう。
一括で完済できない場合には、ローンの完済まで待つ必要があります。
また、離婚の場合、夫が住宅ローンの契約名義人であれば金融機関から返済の請求をされるのは夫であるため、離婚をしても夫が返済を続けなければなりません。
ただし、妻が住み続ける場合には夫が返済をするのではなく、妻が夫名義の口座に入金をすることで支払いの問題は解決できるでしょう。この場合、金額によっては贈与税の対象となる可能性があるため、入金する金額には注意が必要です。
・住宅ローンの借り換えを検討する
2つ目は、住宅ローンの借り換えを検討することです。
住宅ローンの借り換えをすれば、新しい契約者が残債を引き継ぐことになるため、名義変更が可能です。
また、借り換えをするメリットとして、現在の住宅ローンよりも好条件で借りられる可能性があります。
借り換えをするのに手数料などはかかりますが、金利や返済期間によっては月々の返済額や総返済額の負担を軽減できます。
ただし、借り換えをする際には新しい金融機関の審査が必要になるため、返済能力がないと判断されると借り換えが実行できない点は注意点として覚えておきましょう。
・住宅を売却する
3つ目は、住宅を売却することです。
住宅ローンの一括返済や借り換えが難しい場合は、住宅の売却を視野に入れましょう。
しかし住宅を売却した資金で住宅ローンを完済できないと、住む家がなくなってしまうだけではなく、返済も残ることになります。
返済が残りながら、次の家に住むための引越し費用を捻出する必要が出てきてしまいます。
住宅の売却を検討する際は、まず複数の不動産会社に売却査定を依頼し、売却の時期なども相談するとよいでしょう。

住宅ローンを借り換えて、名義変更する場合の注意点
【借り換えをする人には返済能力が必要】
住宅ローンの借り換えをするには、金融機関の新たな審査があります。新たな名義人となる人に返済能力がない場合は審査に通らず、借り換えをすることができません。
「共有名義のローンの場合、借り入れ時は夫妻の収入を合算して審査をしています。
余裕のある借入額で物件を購入していた場合は大丈夫かもしれませんが、収入合算をしてギリギリの金額を借り入れているケースもあるでしょう。その場合、どちらか一方の名義でローンを借り換えるとなると、収入も1人分になるので、審査に通らない可能性があります」
単独ローンで、名義人を変更するために借り換えを行う場合も、新たな名義人に借入額に見合う返済能力がなければ、審査に通らない可能性があります。共働きで、新たな名義人になる方にも十分な収入がある場合は借り換えによる名義人変更を検討することは可能ですが、片方が専業主婦・主夫などの場合は、新たな名義人の返済能力の部分で懸念があります。新たに就職先が決まっているなど、借り換えが可能なケースもありますが、このような場合は借り換えによる名義変更は難しいことが多いでしょう。
【借り換え後の家計が苦しくなることもある】
「借り換えによる名義人変更ができたとしても、収入に対して返済していく金額があまりにも大きい場合、家計が回らなくなるというリスクもあります」
離婚をして収入状況などが変わる中、物件と借入額を維持するということは、家計にしわ寄せが来るのは当然です。
売却による精算ではなく、借り換えによる名義変更を選択するのであれば、その物件に住み続ける場合の家計についても、十分に考えておく必要があるでしょう。
【借り換えには費用がかかる】
住宅ローンの借り換えには印紙代や融資手数料、ローン保証料、火災保険料、団体信用生命保険料などさまざまな諸費用がかかります。諸費用の総額は金融機関や借入額によって異なりますが、少なくとも借入額の3%程度はかかると考えておきましょう。
また、住宅ローンの借り換えをする際には家の名義変更もする必要があり、登記費用や司法書士に依頼する場合はその報酬など、こちらにもさまざまな諸費用がかかります。
これら諸費用の支払いには現金が必要になることもあるので、借り換えをする場合は費用の心づもりもしておきましょう。
【借り換えには書類の準備も必要】
借り換えをする場合は、新たな契約のためにさまざまな書類の準備も必要になり、取得先も異なる書類を複数そろえる必要があるため、準備には手間がかかります。
例えば、次のような書類が必要になります。
・借り換える人の本人確認書類
・源泉徴収票や健康診断書
・住民票
・課税証明書
・離婚協議書等のコピーなど
【借り換えによって、金利など条件が悪くなることも】
借り換えによって住宅ローンの条件が良くなることもありますが、悪くなることもあります。
通常は金利の状況などを見て、今よりも有利な条件になるように借り換えを行うことが多いと思いますが、離婚による借り換えの場合は、離婚という理由とタイミングで借り換えができるかどうかが最優先事項となるでしょう。
今よりも悪い条件になっても、借り換えをしなければならないという状況であれば、借り換えによって、毎月返済額や総返済額がアップするという可能性についても考えておかなければなりません。
まとめ
住宅ローンの名義変更は原則できませんが、金融機関が定める一定の条件を満たすことで名義変更が可能となります。
ただし、多くの場合は住宅ローンの借り換えをすることになります。
借り換えをする際にも多くの注意点があるため、ご自身で判断できない場合は、まずは金融機関に相談しましょう。
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