木造住宅の耐用年数とは？　法定耐用年数と実際の寿命はどう違う？

住宅の「耐用年数」という言葉を聞いたことがあるでしょう。「耐用」という言葉から、建物の寿命のことだとイメージしがちです。でも実は、耐用年数=寿命ではありません。ここでは、耐用年数とは何なのかを解説します。

建物を評価する際に重要視される耐用年数ですが、まずは耐用年数の定義――「法定耐用年数」「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」について、ご紹介します。

法定耐用年数

「木造の家って、20年くらいが寿命なんでしょ？」、なんて言葉を聞いたことがないでしょうか。この「20年」は、おそらく木造住宅の法定耐用年数22年からきているもの。しかし、寿命が20年くらいというのは誤解です。

耐用年数とは「減価償却資産が利用に耐える年数」のことで、正式には法定耐用年数といわれます。法定耐用年数は住宅などの建物だけでなく、工業用機械、パソコンなどさまざまなものに設定されていて、法定耐用年数が過ぎると税務上の資産価値がゼロになります。減価償却資産は購入した場合の代金を耐用年数の間、毎年、費用として計上することが可能で、例えば、50万円の減価償却資産の法定耐用年数が5年の場合、5年間にわたって毎年10万円ずつを費用として計上できるのです。木造の建物の場合、木造のアパートを建てたとすると、法定耐用年数の22年間に価値は徐々に下がって22年を過ぎると価値が０になりますが、その間はアパートのオーナーは毎年、経費として計上することができます。

建物の耐用年数は構造によって下記のように違います。

法定耐用年数が住宅ローン可否の判断材料になることも

減価償却の計算のために設けられている法定耐用年数ですが、中古住宅の購入に影響することも。
「その物件が法定耐用年数内かどうかを、金融機関が住宅ローンの可否の判断材料にする場合があります。しかし、判断の基準は金融機関によって違います」

つまり、法定耐用年数内であれば融資が受けやすい、と言い切ることはできませんが、住宅ローンを借りて中古住宅の購入をと考えているなら、物件が法定耐用年数内かを気にしておくといいでしょう。

1998年の税制改正で耐用年数が短縮

「法定耐用年数が最初に設けられたのは昭和26年。今では使われていない建築材料から割り出されたものでした。その後、建築材料の変遷や建築技術の進化に即して耐用年数は数度の改正があり、現在は木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年となっています」

物理的耐用年数

物理的耐用年数は、経年劣化をする建物の主要構造材（柱や梁など）が、本来の性能を維持できる期間です。

木造住宅の劣化を促す要因には、施工技術の精度、木材の品質、雨水・湿度・大気中の汚染物質・害虫といった気候や環境のほか、メンテナンスの状況などがあげられます。このため、立地や施工の条件が異なる建物に、物理的耐用年数という一律の指標を設定するには限界があり、あくまでも目安として捉える指標になります。

物理的耐用年数の捉え方は幅広く、明確な定義は曖昧なのが実情です。むしろ、日常的なメンテナンスによって、物理的耐用年数はいくらでも延伸できるという専門家の指摘もあります。

経済的耐用年数

経済的耐用年数は、不動産市場で建物の資産価値を維持できる期間です。新築されてからこの期間内に売買が成立すれば、建物の価格が不動産評価額に反映されやすくなります。

不動産鑑定では、木造住宅の経済的耐用年数を、法定耐用年数に基づき20～25年程度とし、築25年を超えると評価額はゼロと査定するのが慣例化しています。この背景には、築20年を超えた木造住宅は担保価値が失われ、住宅ローン控除や登録免許税軽減の適用外になることがありました。

しかし、経済的耐用年数は、立地や間取り、デザイン、仕様、メンテナンスの状況なども含む指標であるため、税法上の法定耐用年数をベースにした指標でありながら、市場の需要に応じて変動する要素をもちあわせる点に特徴があるともいえます。

2022年の税制改正では、法定耐用年数に関わらず、中古住宅の住宅ローン控除の適用範囲が緩和されましたが、これにともなって経済的耐用年数にも影響が及ぶものとみられます。

このように、一概に耐用年数といっても、視座によって定義がさまざまであることをご紹介しました。とくに、法定耐用年数は、実際の建物の使用可能期間とは無関係であり、建物の寿命は、物理的耐用年数に相当することが、おわかりいただけたかと思います。

木造住宅の建物の実際の寿命はメンテナンス次第

コーキングの補修や雨どいの掃除などこまめな手入れを

木造住宅の法定耐用年数は22年ですが、実際には22年を超えても快適に暮らせている家は多くあります。特に近年は、建物の性能が上がってきていることもあり、住宅の寿命はさらに延ばすことができるでしょう。

「どの構造、どの建材を採用した家屋なら何年もつ、ということは一概にはいえません。実際の建物の寿命は環境やメンテナンスによるところが大きいからです。例えば、海のそばに置いてある車は塩害ですぐに錆びてしまいます。家も同様です」

海の近くの家は鉄部が錆びやすかったり、雨の多い地域で屋根や軒の出を少なくしている家は外壁のヒビなどから壁内に雨が浸入しやすかったりします。また、同じ家でも、直射日光の当たる面はサイディングボードや窓まわりをつなぐコーキングの劣化が早かったりもします。そこで重要になるのが、それぞれの住宅に合ったこまめなメンテナンスです。

「車の場合、みなさんオイルを交換したり、洗車やワックスがけをしたりなど、メンテナンスをする人が多いです。ところが、なぜか住宅は完成後、なにもせずにいるケースが多いのです。窓と外壁の境目から壁内に雨水が入らないようコーキングを補修したり、雨どいが風で飛んでくる枯葉などで詰まらないよう定期的に掃除をしたり、自分でできるメンテナンスをぜひしてほしいです。昭和初期の建築でも、きちんと手入れをされて今も使われている家が多くあります。建物の寿命に、メンテナンスは重要なポイントです」

ただし、メンテナンスをしていても、建物は少しずつ劣化していくもの。施工会社の定期点検や、必要な修繕、リフォームは適切な時期に行うことで、法定耐用年数とは関係なく、快適に暮らせ、長く住める家になるのです。

メンテナンスサイクルの考え方

建物は劣化状況に応じて、部位ごとにメンテナンスをすることになりますが、一般的には15年ごとのサイクルが目安とされています。

つまり、15年・30年・45年・60年のタイミングで、必要なメンテナンスを計画的に実施することが重要になり、60年が経過する頃には、大規模なリフォームがともなうメンテナンスが必要になる可能性が高くなります。

そのときには、建て替えるのか、あるいはリフォームするのかという判断を迫られるタイミングになるでしょう。

過去には、建て替えをするかどうかの判断をするタイミングといえば30年程度を目安にすることが一般的でした。しかし、現在の住宅の性能であれば、30年程度ならリフォームをすることで住み続けることが十分可能です。とはいえ、メンテナンスを継続して実施することは必要で、そこにコストをかけることが長寿命化するうえでポイントになるでしょう。

寿命を伸ばすなら雨漏り・水漏れには注意

木造住宅の寿命を延ばすためには、雨漏りや水漏れには細心の注意が必要です。木造住宅にとって水分は大敵で、雨漏りや水漏れによって水分が付着すると、カビが発生したり木材が腐朽したりします。

とくに建物にとって重要な構造部分の木材が腐食すると強度に影響を及ぼし、耐久性が著しく低下するでしょう。さらに雨漏りや水漏れで湿度の高い状態が続くとシロアリや害虫が発生し、建物に甚大な被害が生じる恐れが高まります。そのため、木造住宅に長く住み続けたい場合は、雨漏りや水漏れが起きないように定期的なメンテナンスが必要です。

軟弱地盤などの外部からのリスクに注意することも大切

建物の構造などで決められた法定耐用年数よりも大切なのは、地盤などの外的要因。
全国各地で多くの例があるように、軟弱な地盤で家が傾いたり、大地震で住めない状態になったり。家そのものの寿命や耐用年数だけでなく、地盤の状態を知って建てることが重要です。今はハザードマップで災害が発生したときの危険性が予測できますし、地盤も検査をすることができます。危険度の高い土地は選ばない、軟弱であれば杭をしっかり入れるなどの対策を考えておきましょう。

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