中古の戸建を買ってリノベーション！後悔しない中古住宅の探し方を解説

一戸建ての物件を中古で購入し、リノベーションによって間取りや内装・外装を自分好みに変更。新築よりも安価に理想の住まいを手にいれることができるかもしれません。今回は、中古一戸建ての選び方や後悔しないための注意点をご紹介していきす。

中古住宅のリノベーションの5つの魅力

中古住宅リノベーションの魅力は、ずばりコストパフォーマンスの高さです。

「新築購入と中古リノベーションで迷っている」

「中古住宅は新築より住みにくそう…」

とお考えの方に必見の内容ですので、ぜひ参考にしてください。

1.新築より選択肢が多く好立地な物件が見つかりやすい

中古住宅リノベーションの場合、新築より選択肢が多く好立地な物件が見つかりやすいです。

駅の近くなど交通の便がよい土地には既に家が建っている場合が多いものですが、少子高齢化の流れの中、中古物件として市場に出回る量は増えています。

希望のエリアで新築物件がなかなか見つからない場合でも、中古住宅であれば見つかる可能性があります。

2.新築より大幅にコスト削減が可能

中古住宅リノベーションは、新築を購入する場合に比べてかかる費用を大幅に抑えることができます。

中古リノベで費用が抑えられる理由は主に2つです。

①新築で更地を購入するより中古住宅付きの土地の評価額のほうが安い

中古住宅の場合、築20年を超えると住宅自体の価値がほぼゼロになり、取得金額は土地の評価額がおおむねイコールとなります。

新築で更地の場合、以前建っていた住宅の解体費用が上乗せされます。

②新築を建てる費用より中古住宅をリノベーションする費用の方が安い

スケルトンリフォームは、一定の補強は必要であるものの、既存の基礎や柱をそのまま利用します。そのため、建て替えよりも費用を抑えることができます。

3.ライフスタイルや家族構成に応じた自在な間取り変更が可能

中古住宅リノベーションでは、ライフスタイルや家族構成に応じた自在な間取り変更が可能です。

ライフスタイルに合わせて間取り変更を行うことで、住みやすさがグッと高まります。

新築建売住宅の場合は間取り変更ができませんが、リノベーションであればご自身の好きな間取りが実現できるほか、新築同様の仕上がりを期待できます。

4.近隣の環境を事前に知ったうえで住むことができる

新しい住まいに移る際は、あらかじめ建物の周辺についてできるだけ詳しく知っておきたいですよね。

中古住宅のリノベーションであれば、近隣環境・住民に関して把握したうえで工事計画を立てることができます。

分譲の新築では、隣近所の様子を事前に知ることはできません。

リノベーションを検討している場合は、近隣環境についても事前に調べておくとよいでしょう。

5.建物の大きさを変えずに工事が可能

中古住宅を解体して新しく家を建て替える場合、床面積が減少してしまうケースがありますが、リノベーションでは建物の大きさを変えずに工事が可能です。

新築に建て替える場合、現在の建築基準法に合わせて設計する必要があります。

例えば、現行の建築基準法には、「敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していないと建設できない」、という「接道義務」があります。一方、古い住宅地では道路の幅が4ｍに満たないところもあります。この場合、建て替え時に道路中心線から2ｍまで敷地を後退させる必要があり、建物が小さくなってしまいます。

中古物件を選ぶ際の土地・立地の注意点　

資産価値が落ちにくい土地を選ぶ

せっかく購入するのなら、少しでも資産価値が落ちにくい土地を選びたいもの。立地の良さと土地の広さは多くの人が価値を感じる要素です。人気のエリアで、最寄り駅へのアクセスが良く、周辺施設が充実していれば、立地が良く資産価値が下がりにくいと言えるでしょう。

既存不適格建築物かどうかをチェック

既存不適格建築物とは、古い法律の基準で建築されており、現行法では不適格な部分がある物件のこと。違法建築にはあたらないため建て替えたりする必要はありませんが、不適格な部分のリノベーションをするのなら、現行法に適合させなければいけない場合があります。

増改築や構造の変更を含むような大規模なリノベーションを行いたい方は、既存不適格部分を現行法に適合させる必要があるかどうか、事前にリノベーション会社などの専門家に相談しましょう。

検査済証や確認済証があるかチェック

「検査済証」とは、建物が建築基準法の規定に従って建てられたことを証明する公的な書類です。「確認済証」は、建築計画が法律に適合していると行政庁や検査機関が確認した際に発行される書類で、工事着手前の段階で得られます。

購入したい戸建物件にこれらの証明書があると、建物が法的な要件を満たしていることが保証されます。
いざリノベーションをしようとしたときに、構造的な問題や違法建築にあたる部分が発覚……といったリスクを避けることができます。

「検査済証や確認済証は、あるに越したことはありませんが、なかったからと言って避ける必要もありません。

国土交通省の『検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を 活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン（平成26年に策定・公表） 』によると、検査済証の交付を受けていない建築物が、平成11年以前では半数以上を占めていたとのこと。検査済証や確認済証を取得していない物件を避けると、選択肢が大幅に減ってしまいます。

物件を購入するタイミングで検査をし、検査済証を新たに取得することも可能です。その場合、規模や内容にもよりますが0~20万円の申請料と、1ヶ月ほどの取得期間がかかります。

土地の形をチェック

土地の形や接道状況によって、リノベーション工事が難しかったり、工事ができても料金や工期がかさんだりすることがあります。

土地の形には、正方形や長方形など家を建てやすい形をしている「整形地」と、三角形や旗竿のような形をしている「不整形地」があります。不整形地は価格が安い傾向にあり、個性的な形状に魅力を感じる人もいますが、リノベーションをするなら知っておくべきデメリットも。

接道状況をチェック

接道状況には、建築物の敷地が道路に2m以上接してなければいけないという法律（建築基準法第43条 接道義務規定 第1項）があります。特に旗竿地の場合は接道部分が狭くなりがちなため、規定を満たしているか事前に確認しましょう。接道している路地の幅が2m未満の場合、古い家を取り壊したあとに新しい建物を建築することができません。また、建築基準法以外に自治体による規定がある場合もあります。

個性的な形をした「不整形地」では、その形を生かした住環境をつくることも可能です。
また、リノベーション工事のしにくさや接道義務など、注意点のある「旗竿地」。価格の安さや閑静さなど特有の魅力もあります。

耐震性能を確認

購入する物件の耐震性能を知っておくことは重要です。日本の物件の耐震性能は、1981年の建築基準法改正前の「旧耐震」、改正後の「新耐震」、2000年の改正後の「2000年基準（現行の耐震基準）」に分かれます。

■旧耐震

建築確認日が1981（昭和56）年6月1日より前の物件が該当。震度5程度で倒壊や崩壊が起こらなければ良い。当時の技術と知見に基づいた基準。1978年の宮城県沖地震での被害を受け、耐震基準の見直しが行われた。

■新耐震

建築確認日が1981（昭和56）年6月1日以降の物件が該当。震度5強程度の地震ではほとんど損傷が起こらず、震度6強から震度7程度でも命に危険を及ぼすような倒壊などの被害が生じない。旧耐震基準の不足を補い、より強い地震に耐えうる構造を求めるために設定された。　

■2000年基準（現行の耐震基準）

2000（平成12）年6月1日以降に建築確認申請が行われた建物が該当。新耐震基準をさらに強化し、建築材料の品質基準の見直し、建築構造の多様化、基礎と地盤の強化が重視された。

災害対策のためにも、購入する建物の耐震性能がどのくらいなのかは確認しておきましょう。リノベーションによって耐震性能を高めることも可能です。

中古物件を買う前に確認するポイント

・水回りなど設備の劣化

キッチンや浴室、トイレなど、水回り設備の劣化状態を確認しましょう。水回りは住宅設備の中でも劣化や故障の頻度が高いため、購入前の確認が必須です。水道やトイレは水を流して水漏れがないか確認することと、過去に修繕した履歴があるか、排水管の高圧洗浄を行った履歴はあるかなどを確認してください。

購入後の出費を抑えるためにも、水回りの劣化状態は押さえておきたいポイントです。

・修繕の履歴

中古物件は設備に不具合が起きていることが多いため、過去の修繕履歴を必ず確認しましょう。

きれいに直しているのであれば問題ありませんが、何度も同じ症状で施工会社を手配していたり、雨漏りが頻発していたりする場合、購入後に大きな修理費用がかかってしまうおそれがあります。

・周辺環境、施設

物件にばかり目がいってしまいがちですが、周辺環境や近隣にどんな施設があるかも重要なポイントです。たとえば、子育て世代なら公園や小学校は近くにあるか、買い物の利便性はどうか、高齢夫婦が住むなら坂道や階段は少ないかなど、購入前に周辺環境を調査することが大切です。

また川の近くは洪水などのリスクが高いため、事前にハザードマップで確認しておくことをおすすめします。

・近隣住人の人となり

物件周りのご近所付き合いや、近隣住人とトラブルがなかったかなども確認しておくとよいでしょう。すべての状況を事前に調べるのは難しいですが、仲介する不動産会社へ「過去に近隣トラブルなどが起きたことはありますか」とひと言確認をしてみましょう。

一戸建てならある程度距離を置くこともできますが、マンションで騒音トラブルや迷惑住人がいた場合、入居後に後悔することになります。

近隣トラブルが原因で売却にいたった場合、不動産会社に説明責任があるため、よほど悪質な不動産会社でない限り、事前にしっかりと説明があるはずです。また内覧で近隣住人に会えたときは、あいさつをしたうえで地域の雰囲気を聞いてみるのもおすすめです。

・なぜ売り出されたのか

重大な告知事項があれば不動産会社から事前説明があると思いますが、特に説明がない場合、売りに出された理由を確認しておくと安心です。

たとえば、転勤や実家近くへの帰郷などであれば問題ないでしょう。しかし、近隣トラブルのような入居後にトラブルに巻き込まれそうな理由だった場合、その物件の購入は見送ったほうがよいかもしれません。不動産会社から説明がなくても、自分から確認しましょう。

・外壁の確認

中古の一戸建てを購入しようとしている場合、外壁のメンテナンス状況を確認しましょう。外壁の寿命は平均10年といわれているため、売主が10年おきに塗装や防水工事を行っていればよいのですが、そういう物件ばかりではありません。

築10年前後の物件で、一度もメンテナンスをしていない物件であれば、入居後すぐに塗装費用が必要になる可能性が高いため、メンテナンスの予算も考えて購入しましょう。

まとめ

中古住宅をリノベーションする上で知っておきたい情報をまとめてご紹介しました。

中古住宅のリノベーションは、まずリノベーションするのに適した中古住宅を見つける必要があります。さらに、新築などほかのプランと比較し、さまざまな観点からじっくり検討することも大事になってきます。

このコラムは徳島県・香川県で新築一戸建てを建築販売する戸建プラザが運営しています。
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