遊休地（ゆうきゅうち）とは？活用方法や売却するかの判断基準も紹介
遊休地（ゆうきゅうち）とは、活用されていない土地を意味します。住宅街でよく見かける遊休地としては、建物が建っていない「空き地」や「更地」などが当てはまります。
土地を所有していると、毎年、固定資産税や都市計画税を納めたり、相続時には相続税を納めなければなりません。そのため遊休地を活用しないまま税金を納めるよりは、土地を他人に貸したり、賃貸アパートや駐車場を建設して収入を得たり、売却したりすることを検討してもいいでしょう。
「遊休地」と「遊休土地」は別物
遊休地と似た言葉で「遊休土地（ゆうきゅうとち）」がありますが、意味は異なります。遊休土地とは国土利用計画法の遊休土地制度で定められた用語で、面積が1000m2以上など所定の条件を満たす土地を２年以上利用しておらず、都道府県知事から活用や売却を通知された土地のことです。都道府県知事から通知を受けた場合、遊休土地の所有者は6週間以内に活用または売却の計画書を届け出る必要があります。
遊休地の種類によって、できるビジネスは変わる
では、具体的に遊休地にはどのような種類があるのか、紹介していきます。土地の種類によって、はじめられるビジネスの選択肢が異なるため、以下を参考にしてみてください。
「遊休土地制度」の条件を満たす土地でなくとも、長年活用していない土地をお持ちであれば参考にしていただけます。
・宅地
宅地とは、「建物の建設が認められている土地」のことを言います。アパート・マンションのような「住宅」しか建てられないような印象を受けがちですが、実際はさまざまな種類の建物を建てることができるのです。
たとえば、駐車場や幼稚園、診療所や老人ホームなどがあります。ただし地域ごとに都市計画や用途地域があり、建物の面積や高さに制限が設けられていることもあるので注意が必要です。
・農地
農地は、「農業のみを目的として活用することが許可されている土地」です。とくに田舎では、使われなくなって放置された農地が多い傾向にあります。
ビジネスとして農業をはじめる場合はそのまま活用できますが、農業以外のビジネスをはじめたい場合は、転用のための申請作業が必要です。
・商業地、工業地
商業地や工業地は、厳密には宅地の一部ですが、用途が限定的です。主に「店舗や事務所などの、商業活動を目的とした土地」となります。
アパート・マンションのような住宅経営ができない代わりに、建物から発せられる音や光に関する制限が比較的緩く、多様なビジネスをはじめられるのです。
たとえば、カラオケボックス、パチンコ店、自動車教習所や倉庫のほか、オフィスビルや飲食店、ホテルや旅館などが該当します。
遊休地を活用せずに放置するデメリット
・固定資産税の支払いが発生する
土地は、所有しているだけで出費がかさむものです。まず、年に1回、固定資産税を支払う必要があります。さらに、地域によってはさらに都市計画税も上乗せされるのです。
・近隣住民から苦情がくる可能性がある
放置された土地は雑草が伸び放題のため、土地が廃れるスピードを早めます。
また、誰の目も行き届いていない土地は不法投棄の温床となることもあり、投棄を放置すればゴミから異臭が発生したり、害虫が発生するなどの被害も考えられます。
そうならないためには、オーナー自身が定期的に土地を管理するか、第三者に管理を任せる必要があり、少なからず管理費用が発生してしまうでしょう。
・土地の評価額が下がってしまう可能性がある
土地を放置している理由として、「自分でビジネスをするつもりはないが、将来的に土地の価値が上がるかもしれないから、とりあえずまだ所有しておこう」という人もいると思います。
確かに、都市開発によって土地の近くに新しい幹線道路や新幹線ができれば、土地の価値が上がるケースはゼロではありません。あるいは、一等地であれば後々価値が上がる可能性はあります。
しかし、そういったケースは非常にまれであり、多くの遊休地は価値が上がる可能性が低いと言っていいでしょう。
なぜなら、そもそも将来的に富を生んでくれるような土地であれば、遊休地にはならずに有効的に活用されていておかしくないからです。
遊休地の活用方法例
次に遊休地の活用方法例を紹介します。
・賃貸アパート経営
遊休地の活用方法のひとつに賃貸アパート経営があります。一戸建てと異なり、アパートは複数人が入居できるため、空室リスクを分散することができるのがメリットのひとつです。
節税効果もあります。更地に賃貸アパートを建てると、その土地は「貸家建付地」として評価され、相続税評価額は２割程度減額されます。さらに「小規模宅地等の特例」が適用されると評価はさらに下がります。ただし、空室が多くなれば相続税評価額の減額は小さくなるので注意も必要です。
毎年支払う固定資産税と都市計画税も200m2まで固定資産税は６分の１、都市計画税は３分の１に減額されます。さらに賃料収入から固定資産税を必要経費として計上することもできます。
・駐車場経営
駐車場経営は建物を建てる必要がないため、比較的少ない初期投資で始められます。また事業の停止も比較的手軽にできるため、他の用途への転用がしやすいのもメリットです。一方、デメリットは建物を建てないため固定資産税などの軽減措置は受けられません。
駐車場は３種類あります。「月極駐車場」「コインパーキング」「立体駐車場」です。月極駐車場はアスファルト舗装や車輪止めの設置程度で始められるため初期投資を抑えられます。コインパーキングは料金計算機やロック板などの設置も必要なため初期投資は大きくなります。立体駐車場は土地面積当たりの駐車台数が増えるため収益は期待できるものの、大がかりな工事が必要なため初期投資は膨れがちです。
・借地
借地は、初期投資も土地を整備する程度で済み、貸すだけという活用方法です。首都圏や関西圏などの人が多く住むエリアに広大な遊休地がある場合、一戸建てやマンションを開発したいデベロッパーに貸す方法もあります。
借地には、後々のトラブル回避のためにも賃借期間を定められる「定期借地権」※があります。賃借契約期間は「一般定期借地権」は50年以上、「事業用定期借地権」は10年以上50年未満です。
・コンビニなどの店舗（テナント）経営
遊休地にコンビニエンスストアなどの店舗を建設する方法もあります。居住用と比較すると事業用の賃料は高く設定できます。要件を満たせば、貸付事業用宅地等の「小規模宅地等の特例」が適用されて、相続税評価が減額される可能性があります。
・トランクルーム経営
トランクルーム経営は、コンテナを収納スペースとして貸し、賃料を収入として得ます。比較的少ない初期投資で始めることができますが、日当たりが悪かったり周辺に工場があったりするなど住宅に不人気の立地ができる場合があります。
コンテナの利用客は比較的長期にわたるため賃料は継続的に得やすいものの、集客や高稼働を維持するにはノウハウや工夫が必要で簡単ではありません。また、周辺に競合施設ができると競争が激しくなり、稼働率が低下するリスクがあります。
・コインランドリー経営
コインランドリー経営は、コインランドリー用の建物を建設し、そこに洗濯用の設備などを導入し、利用者に使ってもらい収入を得るという方法です。他の活用方法と比べて土地面積が比較的小さくてもできたり、無人経営も可能なため管理の手間が少なかったりするのもメリットといえるでしょう。
デメリットは初期費用がかかることです。また一回当たりの客単価が比較的低いため、集客方法の知識も必要になります。
・資材置き場
賃貸住宅や駐車場の需要が少ない田舎や郊外、工業地などで検討できる活用方法が資材置き場です。ほぼ更地のままで貸せるため、初期投資が比較的かからず始められます。
デメリットは固定資産税などの軽減措置が受けられないことです。また、住宅街など立地によっては騒音トラブルなどに発展する可能性があるなどの注意が必要です。
・太陽光発電
政府は太陽光発電などの再生可能エネルギーの普及を推進するため、「再生可能エネルギーの固定価格買取制度（FIT制度）」※を設けています。これは再生可能エネルギーで発電した電気を、電力会社が一定価格で一定期間買い取ることを国が約束する制度です。太陽光パネルを設置し、発電した電力を電力会社に売却することで収入を得る仕組みです。
太陽光発電のメリットは、田舎や郊外などの土地でも利用しやすいことです。太陽光パネル設置後は専門業者が定期的に点検やメンテナンスを行うため、管理の手間が比較的かからないのも利点です。
デメリットは発電量が天候によって左右されること、FITの買取価格が下落傾向にあることです。建物を建てないため、固定資産税などの節税効果はありません。自然災害による太陽光パネル破損などのリスクもあります。
遊休地を活用するか売却するかの判断ポイント
遊休地の売却を検討したほうが良い場合は主に３つあります。
１つ目が、所有する遊休地に向く活用法がなかったり、活用する資金やそれを手当てする目処が立たなかったりする場合です。特に初期投資やランニングコストが多くかかる場合、資金繰りは極めて重要です。無理な借り入れを行う必要があったり、収益の見通しが厳しかったりする場合は活用を諦めて、売却を検討すべきでしょう。
２つ目が、活用して得られる収入の見通しが少なく、毎年納める固定資産税などの税金と管理費用を賄えない場合です。思い入れがあり手放したくない、将来相続するなどの理由があれば別ですが、そうでない場合は売却したほうが余計な出費をせずに済むでしょう。
３つ目が、相続税の節税効果が期待できない場合です。前述のとおり、土地の立地や形状が悪い場合、相続税評価額の減額が不十分となり、実際の土地の価格以上に相続税評価額が高くなってしまう場合があります。その際は相続するより、相続前に売却するほうがいいでしょう。
まとめ
遊休地は、まとまったお金が必要だったり、税金や管理に煩わしさを感じたりするのであれば、売却するのがおすすめです。経営すれば、税金や管理は発生しますが、継続的な収入を見込めます。経営にはリスクをともなうので、専門家からアドバイスを受けると、最適な活用方法を提案してくれるでしょう。
このコラムは徳島県・香川県で新築一戸建てを建築販売する戸建プラザが運営しています。
一棟一棟にコンセプトを持たせたオリジナル住宅ブランド「リラクス」を建売住宅や注文住宅として手が届きやすいリーズナブルな価格でご提供しています。
徳島県、香川県でマイホームをお考えの方はぜひお気軽にご相談ください。
土地さがしや住宅ローンの相談もお任せください。
▶家と土地の相談所 戸建プラザ
https://www.kodate-plaza.jp/
▶コーポレートサイト
https://www.plaza-select.jp/
＼こちらのコンテンツもおすすめ／
