住宅ローン返済中に死亡したら残りの住宅ローンはどうなる？返済は免除になる？
住宅ローンは返済が長期間にわたるので、検討中は不安がつきもの。なかでも、将来的に返済を続けられるのか不安に思っているのと同時に、返済期間中に万が一があった際に残債はどうなるのかを気にしている人は多いのではないでしょうか。
今回は契約者に万が一があった際に住宅ローンの返済は免除されるのかを詳しく解説します。契約者が死亡した場合の手続きの流れなども紹介するので、ぜひ参考にしてみてください。
住宅ローン名義人が死亡したら返済はどうなる？
まずは、住宅ローン名義人が亡くなった場合の基本的なルールを見ていきましょう。
残債は残された家族に引き継がれる
原則として、住宅ローン名義人が死亡した場合、残債は残された家族に引き継がれます。たとえば、返済を担っていた夫が亡くなった場合、残された妻あるいは子どもが支払いを引き継ぐ形となります。
しかし、多くの場合、住宅ローン名義人はそれまで家計の収入を担っていた存在でもあります。そのため、突然債務を引き継ぐことになった家族が、安定的に返済を続けていくのは難しい可能性もあります。
そこで、残された家族と金融機関の双方を守る仕組みとして設けられているのが「団体信用生命保険」（以下、団信）という制度です。
団信に加入していれば返済が免除される
団信とは、住宅ローンの返済中に名義人が死亡、または高度障害に陥った場合に、保険金によって住宅ローンが完済される制度です。つまり、団信に加入していれば、名義人が亡くなった時点で残債が解消され、家族に支払いの義務が移らないということです。
金融機関からすれば、名義人の死亡によって残金を支払ってもらえなくなってしまうのは大きなリスクとなります。そのため、ほとんどの住宅ローン商品では、契約時に団信の加入が必須条件とされています。
ただし、団信は生命保険の一種なので、健康状態によっては加入が認められないケースもあります。住宅ローンの審査で申請者の健康状態もチェックされるのは、こうした理由も関係します。
なお、団信がカバーする範囲は原則として死亡や高度障害といった重大なリスクのみですが、各種疾病特約を付けることで、ガンや心筋梗塞、糖尿病、肝硬変といったリスクにも対応できます。
独身者が死亡した場合に住宅ローンはどうなる？
独身者の場合には残される家族がいないため、死亡時の住宅ローンについてはあまり考える必要がない面もあります。しかし、なかには団信に加入しておいたほうがいいケースもあります。
独身者の団信への加入が有効となるケースでは、連帯保証人を立てている場合が挙げられます。この場合には、連帯保証人が残債を請求されてしまうため、独身者の場合も団信に加入しておくほうがいいのです。
また、団信は死亡保障以外に、「がん特約」や「三大疾病特約」などが付いたものもあります。そのため、ライフプランに合わせて検討してみることが大切です。
死亡しても住宅ローンの返済が免除されないケースとは？
契約者が死亡しても無条件で住宅ローンの返済が免除されるわけではありません。以下では、団信に加入していても保障を受けられないケースも含めて、返済を余儀なくされてしまうケースを紹介します。
団信に加入していなかった
住宅ローンの返済免除は、契約者が団信に加入していないと適用されません。契約者が亡くなったときはもちろんのこと、特約に該当する症状や各金融機関が定めた弁済条件にあてはまるケースも、団信に加入しているからこそ適用されます。契約者が団信に加入していなかった場合、住宅ローンは返済免除してもらえないので、相続する配偶者や子ども、親族が返済を引き継がなければなりません。
契約者がほかの生命保険に入っていれば返済にあてられますが、金額が足りない場合は不足分の支払いも必要です。住宅ローンのほとんどは、団信への加入が必須なので、事前説明でよく確認してみましょう。
ただし、住宅ローンの種類によっては、団信加入を任意にしていることもあります。万が一のときに備えたい場合は、必ず団信への加入を希望してください。
ローン返済を滞納していた
住宅ローンを滞納することも、返済を免除してもらえないケースのひとつです。団信の保険料は、毎月のローンの一部から支払われます。つまり、住宅ローンの滞納は団信保険料の滞納になるため、契約は失効したとみなされ返済免除になりません。
現段階でローン返済を滞納している人は、放置せず金融機関へ事情を説明し、今後どうするかの相談をしてください。
死亡原因が団信の免責事由に該当している
住宅ローン契約者の死亡原因が、団信の保険金支払いの免責事由にあてはまる場合も返済は免除されません。免責事由とは、保険金の支払い対象外となる条件のことです。団信保険の場合、契約者が次のようなケースに該当していると、免責事由に触れる可能性があります。
・団信保険に加入して1年以内に契約者が自殺した
・戦争や争乱で契約者が亡くなった
・返済免除・減額目的でわざと高度機能障害になった
・保険金目的で相続人が契約者を殺害した
・契約時に事実と異なる健康状態を告知した
団信加入時に健康告知の虚偽申告をしていて、請求の際に実際の健康状態と異なっていることが判明した場合、遺された家族は保険金を受け取れません。虚偽申告で住宅ローンの審査に通ったとしても、万が一の際に保障を受けられないのであれば本末転倒なので、はじめから正直な告知をすることを心がけてくださいね。
夫婦や親子でローンを組んでいた
以下では、夫婦や親子でローンを組んでいた場合に、返済免除の可否がどう判断されるかをパターン別に紹介します。
収入合算の場合
夫婦が共働きで、2人の収入を合算してローンを組んでいる場合、どちらが支払不能になったかで返済免除の可否が変わります。収入合算のローンには、連帯保証型と連帯責任型があり、契約者を主債務者、その配偶者を連帯保証人・連帯債務者にするのが特徴です。団信保険は、ローンの契約者である主債務者のみ加入できます。
つまり、団信に加入した主債務者が支払不能になった場合は返済免除してもらえますが、団信に入れない連帯保証人・連帯債務者が亡くなった場合、返済免除はなく2人分の金額を主債務者が支払わなければなりません。
ペアローンの場合
夫婦でペアローンを組んだ場合は2人とも主債務者なので、それぞれが団信に加入できます。ただし、返済免除されるのは団信が適用された片方の負っている債務部分のみです。
たとえば、夫婦の収入を合算して、夫が3,000万円・妻が2,000万円のローンを組んだとします。万が一妻が亡くなった場合、返済免除されるのは2,000万円のローンのみなので、夫の返済はそのまま続けなければなりません。
親子リレーローンの場合
親子リレーローンの場合は、子どもしか団信に加入できない可能性があります。親子リレーローンは、その名のとおり返済を親から子どもへ引き継ぐローンのこと。通常の住宅ローンは80歳までに完済できる計画でないと申し込めないのが一般的ですが、親子リレーローンなら返済を子どもへ引き継げるので、高齢になってから家を建て替えたり購入したりするケースでも利用できます。
親子リレーローンは、どちらか一方が団信加入しなければならず、子どもの加入を指定する金融機関が少なくありません。返済免除は加入した人の分だけなので、親子リレーローンで2人ともに団信加入したい場合は、取り扱いのある金融機関を探しましょう。
団信に加入していた場合にすべき手続き
団信に加入していた場合には、できるだけ早い段階で必要な手続きを済ませましょう。大まかな流れとしては、以下のとおりです。
・金融機関への連絡
住宅ローン名義人が亡くなったときには、住宅ローンの借入先である金融機関に連絡を入れます。すると、団信の加入状況を確認したうえで、手続きに必要な書類を案内してもらえます。
なお、万が一契約したときの金融機関が破綻していたとしても、契約内容はそのまま新しい金融機関に引き継がれるので、そちらに連絡を入れれば手続きを進められます。
・必要書類の提出
必要書類は金融機関から提示されるので、案内に従ってそろえましょう、具体的には、以下のような書類が必要となります。
1.団信弁済届（死亡用）
2.死亡証明書あるいは死亡診断書
3.死亡の記載のある戸籍（除籍）謄本または住民票除票
なお、高度障害の場合には、高度障害用の弁済届と障害診断書が必要です。
・保険会社による審査、書類の受け取り
必要書類の提出後、保険会社による審査が行われます。
審査は場合によって1～2ヶ月程度かかるため、その間は住宅ローンの返済を続けなければならないケースもあります。ただし、審査に通過すれば、最終的には死亡後に支払った分は返還される仕組みです。
審査が下りると、完済を証明する書類が金融機関から送られるとともに、登記の手続きに関する案内も送付してもらえます。
・所有権移転登記、抵当権抹消登記
亡くなった住宅ローン名義人から住宅を引き継ぐ場合には、厳密には名義人から家族（配偶者）へ相続が行われたものとして扱われるため、相続登記を行いましょう。
この手続きを「所有権移転登記」と呼び、きちんと相続人へ名義が移ったことを証明する重要な工程となります。
また、住宅ローンを完済したときには、「抵当権抹消登記」を行う必要があります。抵当権設定登記は住宅ローンを完済しても自動的に抹消されるわけではありません。残ったままだと、将来売却をしたり譲ったりするときにさまざまなトラブルが生じてしまいます。
抵当権抹消登記自体は自分で行うこともできますが、所有権移転登記は複雑なため、相続時にはまとめて専門家である司法書士に依頼するのがおすすめです。
団信に加入していない場合はどうすればいい？手続きや対策を解説
以下では、団信に加入していない契約者が亡くなってしまい、住宅ローンの返済を引き継がなければならなくなった場合の対処法を解説します。住宅を手放さなければならないケースもありますが、返済で生活が行き届かなくなる前に対処できないか検討するのは有効ですよ。
住宅ローン返済の相続手続きを行う
住宅ローンの返済自体を相続し、契約者に代わって返済を続ける方法です。遺産には、プラスになる財産とマイナスになる財産があります。住宅ローンは契約者が所有していた不動産に掛かっているので、不動産を相続するなら住宅ローンも相続しなければなりません。
住宅ローンの債務相続は、相続人のうち返済能力がある人が代表で引き継ぎます。法定相続人全員分の戸籍謄本・抄本や、遺産分割協議書といった書類を準備して、金融機関で手続きをしましょう。
相続したローンが払えないときの対処法
残った住宅ローンの返済を続けられる見込みがない場合、手放す選択も有効です。対処法は2パターンありますが、どちらも相続発生後すぐに対処しなければならないため注意しましょう。
相続放棄：返済義務はなくなるが、そのほかの相続財産も失う
相続放棄は、故人が残した財産すべてを相続しない方法です。ローンを完済していない不動産には、返済義務というマイナスの財産がついています。相続するなら、プラス・マイナスを問わずすべて相続しなければなりません。相続放棄すれば、プラスの財産もマイナスの財産も相続を拒否することになるので、結果として返済義務がなくなります。
相続放棄をする場合は、相続する財産があることを知った日から3か月以内に、亡くなった契約者の居住区域を管轄する家庭裁判所への申請が必要です。
ただし、故人が残した貴金属品や車といった動産も相続できなくなるので、事前によく検討してから決めましょう。
限定承認をする
限定承認とは、プラスの財産と釣り合うマイナスの財産を限定で相続する方法です。
たとえば、故人が所有していた100万円の腕時計を相続するとします。プラスの財産が100万円なので、借金やローンなども100万円に限定して引き受ける、という形式です。プラスの財産が住宅ローンの残金を上回っているなら、限定承認にしたほうが不動産を手放さなくて済むでしょう。
限定承認も、相続する財産があると知った日から3か月以内に、契約者の居住区域を管轄する裁判所へ申請してください。
任意売却という選択肢も
任意売却は、住宅ローンの債権者である金融機関の了解を得たうえで、住宅ローンが残っている不動産を売却して返済にあてる方法です。
似たような方法に競売がありますが、競売は売る側の意向を反映できず、裁判所を通じて強制的に行われるので、少しでも高く売りたい人は任意売却がよいでしょう。
まとめ
住宅ローンは、契約者に万が一のことがあった場合を考えて、団信保険まで含めて検討する人もいるでしょう。各金融機関でさまざまな住宅ローン・団信保険を提供しているので、できるだけ多くの情報を集めて、比較・検討することが大切です。
このコラムは徳島県・香川県で新築一戸建てを建築販売する戸建プラザが運営しています。
一棟一棟にコンセプトを持たせたオリジナル住宅ブランド「リラクス」を建売住宅や注文住宅として手が届きやすいリーズナブルな価格でご提供しています。
徳島県、香川県でマイホームをお考えの方はぜひお気軽にご相談ください。
土地さがしや住宅ローンの相談もお任せください。
▶家と土地の相談所 戸建プラザ
https://www.kodate-plaza.jp/
▶コーポレートサイト
https://www.plaza-select.jp/
＼こちらのコンテンツもおすすめ／
