家の売却にかかる税金とは？税金の金額、使える控除や注意点を解説
住み慣れた家を売るとさまざまな税金が課せられます。税金は売却の手続き・契約時に課税されるものと、売却時に生じた譲渡所得（売却益）に課税される譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）に大きく分けられます。どのタイミングで、どんな税金がいくらかかるのか、この機会に整理しておきましょう。
また、マイホームを売った場合には、確定申告をすると税金の負担を軽減できるさまざまな控除や特例が用意されています。控除や特例をうまく使えば、譲渡所得（売却益）が生じても、譲渡所得税を納めなくても済むケースもあります。どんなときにどの控除・特例を使えばお得になるのか、あわせてご紹介します。
家の売却で必ずかかる税金
・印紙税
・消費税
売買契約書にかかる税金 印紙税200円～48万円
必ずかかる税金の一つに、印紙税があります。印紙税は、売買契約書をはじめとした「課税文書」にかかる税金です。
印紙税は売買契約の契約金（家の売却額）で決まります。金額を確認した後、書面に収入印紙を貼り、「消印」を押すことで納税完了とみなされます。
収入印紙は、郵便局で購入しますが、平日9-17時にしか空いていない店舗もあるので、開店時間の確認を忘れないようにしましょう。郵便局にゆうゆう窓口があれば、24時間対応してもらえます。
手数料の消費税
自宅をはじめとした不動産を売却する際には仲介手数料をはじめとする手数料が必要になりますが、それぞれについて10％の消費税がかかります。手数料が高額になると消費税の負担も増えることから、どんな手数料がいくら必要になるのか、事前にチェックしておくといいでしょう。
不動産売却時に必要な手数料は主に次の2つです。
1）不動産会社に支払う仲介手数料
不動産の売却を依頼した不動産会社に支払う仲介手数料です。不動産会社が受け取ることができる仲介手数料は、上限額が以下のように決まっています。
不動産の売却価格（原則） 仲介手数料の上限額
200万円以下 売却価格×5％＋消費税
200万円～400万円 売却価格×4％＋2万円＋消費税
400万円以上 売却価格×3％＋6万円＋消費税
※特例 800万円以下の「低廉な空き家等」の場合 、30万円＋消費税
なお、空き家の流通を促す目的で、令和6年（2024年）7月1日からは売却価格が800万円以下の不動産について、不動産会社は仲介手数料を30万円（税込み33万円）まで受け取ることができるようになりました。売却する不動産の価格が低くても、予想外に仲介手数料が発生する可能性があることから、あらかじめ仲介を依頼する際に仲介手数料の額を確認しておくとよいかもしれません。
2）司法書士に支払う抵当権抹消登記に必要な手数料
住宅ローンを返済中の家を売るケースのように、抵当権が設定されている不動産を売却する場合には、抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記は自分でもできますが、司法書士に依頼する場合には、約9000円から3万円程度の手数料が必要になります。
家の売却手続きに関わる税金
登録免許税
住宅ローンを返済中の自宅を売るケースのように、抵当権が設定されている不動産を売却する場合には、抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」が必要です。その際に課税されるのが登録免許税で、税額は1件ごとに1000円です。この場合の1件は土地では1筆ごと、建物では1棟ごとにカウントし、例えば、3筆の土地に1棟の建物が立っている一戸建て住宅は「4件（土地3筆＋建物1件）」となり、4000円（1000円×4件）の登録免許税がかかります。
譲渡取得税
家の売却価格から、購入価格と売却にかかった諸費用を差し引いた金額を譲渡所得と言います。譲渡所得税はこの譲渡所得にかかる税金で、税率は20.315%～39.63%となります。
例えば、譲渡所得が500万円で税率39.63%であれば、500万円×39.63%＝約200万円となります。詳しい税率や計算方法を知りたい方は次の章をご確認ください。
一方で、売却して利益が出ない場合は譲渡所得税はかかりません。
また実際は、利益が3,000万円以上出ないとかからないというケースがほとんどです。
なぜなら、居住用の家（相続した家を含む）には3,000万円特別控除が適用でき、利益が3,000万円以内であれば譲渡所得税をゼロにすることができるからです。（控除に関する詳しい解説は3章をご覧ください）
家を売った際に利益が出ない、または利益が3,000万円以上にならないと思われる場合は、基本的に譲渡所得税はかからないと覚えておいて良いでしょう。
ただし、投資用の家や娯楽目的の家など居住用ではない家を売る場合は、3,000万円特別控除は適用できないので注意が必要です。
家の売却にかかる税金を安くする控除・特例とは？
家などの不動産を売った時の譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）の税率は、短期譲渡所得で約40％（39.63％）、長期譲渡所得でも約20％（20.315％）でかなりの負担になります。一方、マイホームの売却時には一定の要件を満たすと税金が安くなる控除や特例が用意されています。「せっかく希望する価格で家が売れたのに、税金の負担が大きくて手取り額が減ってしまった……」などと後悔しないように、どのような控除・特例が使えるのかチェックしておきましょう。
(居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例)
マイホームを売った場合には、譲渡所得から3000万円を差し引いて税金を計算できる「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」があります。つまり、譲渡所得（売却益）があっても、3000万円までは税金がかからないことになります。
居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例のイメージ
譲渡所得税の額＝（譲渡所得－3000万円）×税率
※譲渡所得が3000万円を超えなければ譲渡所得税はかからない
「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」の適用を受けるには以下の要件を満たす必要があり、一定の書類を添えて確定申告をしなければなりません。また、住民票があっても居住の実態がないものや、一時的に住むために使用した仮住まい、別荘などのように趣味や娯楽の目的で使用した住宅を売った場合は対象外になるので注意しましょう。
特例の適用を受けるための主な要件
・自分が住んでいる住居を売ること
・以前住んでいた住居の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・住居を売った年の前年、または前々年に「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例により受けている場合を除く）や「特定のマイホームを買い換えたときの特例」、「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」の適用を受けていないこと
・収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・売手と買手が親子や夫婦など特別な関係者でないこと
・所定の書類を添えて確定申告をすること
なお、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と、以下に紹介する「所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例」の併用はできます。一方、自宅を売却して新たなマイホームを購入する場合には、入居した年を含む3年間は「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除）」を受けることができません。マイホームを買い換える方は、3000万円控除と住宅ローン控除のどちらを選択するのが有利なのか検討する必要があります。
(所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例)
マイホームを売却した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていれば、長期譲渡所得の税率（20.315％）よりもさらに低い税率で税金が計算される「マイホームを売ったときの軽減税率の特例（所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例）」の適用を受けることができます。この場合の「長期譲渡所得」は以下の計算式で求めます。
所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例を利用する際の長期譲渡所得
＝売った金額－（取得費＋売った時の諸費用）－特別控除※
※「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と併用できます
特例の適用を受けた場合の所得税の税率は、長期譲渡所得の金額が6000万円以下の部分が10％、6000万円を超える部分が15％です。また、所得税と合わせて復興特別所得税と住民税も以下のようにかかります。
長期譲渡所得の金額 税率
6000万円以下の部分 14.21％
（復興特別所得税含む所得税率10.21％＋住民税4％ ）
6000万円を超える部分 20.315％
（復興特別所得税含む所得税率15.315％＋住民税5％）
例えば、マイホームの売却で長期譲渡所得が5000万円生じたケースをもとに、特例で税金がどのくらい低くなるのかシミュレーションしてみましょう。
特例を一切受けないケース
5000万円×長期譲渡所得の税率（20.315％）
＝1015万7500円
「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と「所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例」を受けたケース
（5000万円－3000万円の特別控除）×所有期間10年超の物件に対する軽減税率14.21％
＝2000万円×14.21％
＝284万2000円
このように、特例を使うと約1015万円だった譲渡所得税が約284万円に軽減されます。
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例（所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例）」の適用を受けるための主な要件は以下の通りです。
特例の適用を受けるための主な要件
・自分が住んでいるマイホームを売ること
・以前住んでいた住居の場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・住居を売った年の前年、または前々年に「所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例」（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例により受けている場合を除く）や、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
住居を売った年、または前年および前々年に「マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例」の適用を受けていないこと
・収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
・売手と買手が親子や夫婦など特別な関係でないこと
・所定の書類を添えて確定申告をすること
「所有期間10年超の物件に対する軽減税率の特例」は、先述した「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」と併用できることから、税金の負担がかなり軽減されます。しかし、自宅を売却して新たなマイホームを購入する場合には、入居した年を含む3年間は「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除）」を受けることができません。
家を売るときにかかる税金の注意点
家を売却する際に発生する税金には支払うタイミングや控除を使う際に気をつけるべきことがあります。知らないと後々損をする可能性があるので、把握しておきましょう。
主な注意点は以下になります。
・売却時の控除と住宅ローン控除は併用できない
住み替えのために家を売却する場合は利用する控除を比較するようにしましょう。
住み替えということは、同時期に売却と購入を行う方も多いかと思います。その際、どの控除を使うのが最も節税になるか比較検討をしましょう。
売却益を得た際に利用できる居住用財産3000万円特別控除の特例は家を購入した際に利用できる住宅ローン控除と併用ができません。
譲渡所得税の控除と住宅ローン控除どちらを利用した際が節税になるのか良く検討して利用した方が良いでしょう。
・控除の申請は確定申告
居住用財産3000万円特別控除の特例など譲渡所得税に関する控除を利用するなら確定申告の時に申請が必要になります。
確定申告をするのは家を売却した翌年の2月16日～3月15日まで。上半期に家を売却すると確定申告までに時間があるので、忘れないように注意しましょう。
確定申告の提出は地域ごとに管轄が決まっています。家を売却した際の確定申告は家の所在地ではなく、住民票にある住所を管轄する税務署になります。
インターネットでの申告も可能ですが、書類不備が怖い、相談したいことがある場合は各地の税務署で相談会場を設けているので、調べて行ってみると良いでしょう。
・税金の支払いタイミングは異なる
家を売却した際に税金の支払いタイミングは異なるので、注意しましょう。
印紙税の支払いは売買契約を結ぶ時、抵当権抹消手続きによる登録免許税は家を引き渡すタイミング。前述の通り、家を売却した際に確定申告が必要になるので、譲渡所得税の支払いは確定申告時となります。
税金の支払いは売却活動の後期にまとまっているので、後期に出費があることも覚えておくと良いでしょう。
・取得費が不明な時は売却額から計算する
家を相続した場合やかなり前に不動産を購入した場合など、取得時にかかった費用が分からないこともあると思います。
その場合は、家を売却した金額の5%相当額を概算で取得費とすることが出来ます。
また、実際の取得費が売却額の5%を下回る場合でも、5%相当を取得費とすることも出来ます。
まとめ
家を売る場合には、税金をはじめさまざまな費用が必要です。譲渡によって利益が出れば税金もかかりますが、特例が適用されれば、税金を支払う必要がなくなったり、減税になったりします。
税金対策も頭に入れつつ、まずはより高く家を売ることが重要です。
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