農地転用とは？手続きの流れなど解説！

農地転用とは、農地として使っていた土地を、住宅地や店舗、道路、駐車場などの農業以外の目的で使用することをいいます。
ひと口に農地転用といっても、土地がある地域や申請する人によってその種類や手続き方法は変わってくるのです。

また、農地転用が認められないというケースもあるので、自分がどんな種類の農地転用をすることになるのかを把握しておく必要があるでしょう。
今回は、農地転用の種類と必要な手続き、そして手続きにかかる費用について解説していきます。

まずは地元の農業委員会に相談

自分が所有している農地に、自分が住むための家を建てることは不可能ではありません。でも、農地のまま無断で建ててしまうのはNG。家を建てる前に農業委員会に農地転用の届出が、また、建築確認申請も必要ですから、農地に家を建てようと思ったら、まずは地元の農業委員会や役場の建築指導課へ。そのほか、土地の名義や区画の変更を行う場合、登記や測量については土地家屋調査士に相談するといいでしょう。

農地を安く買って、地目変更をして家を建てられる？

自分が所有している農地ではなく、他の人から農地を買って宅地に地目変更をし、家を建てることは可能でしょうか？実は、農家ではない人が、農地を買うことは難しいのが現実です。
「特に、農業を保護していくために指定されている農業振興地域の場合、専業農家が買主でなければ農地の売買は難しいケースが多いといえます」

農業ではなく、住宅建築が目的で農地を買うのであれば、所有者に宅地への転用をしてもらってから購入する、という方法が考えられますが、可能かどうかは立地や地域の状況、条例になどによって違ってきます。農地の所有者に協力してもらい、地元の農業委員会に相談するのがいいでしょう。

道路整備が必要な場合もある

農地を宅地に転用する場合、農地法をクリアするだけでなく、建築基準法も満たす必要があります。建築基準法では、建物を建てるには敷地が建築基準法で認められた道路に面していることが条件（接道義務）。農地に囲まれていて、道路と接していない土地では家を建てることはできません。道路と接するように宅地を設定するか、道路整備が必要な場合があります。

農地の多いエリアの場合、農地転用での住宅建築の実績が多い会社、知識の豊富な営業担当者がいる会社があるかもしれません。スムーズに売買や地目変更、建築を進めるために、農家の方や農業委員会などから、地元の建築会社の情報を集めてみるのもいいでしょう。

申請に差が出る農地転用の種類とは

農地転用をするときは、農地のある区域や誰が転用をするかによって申請の仕方が変わってきます。
まず、農地転用では転用予定の農地が市街化区域に入っているかどうかが大きなポイントとなります。
農地が市街化区域内にある場合、農業委員会に届出をするだけでよいので比較的簡単な手続きを踏むことになるでしょう。

一方、農地が市街化区域外にある場合は届出だけでは不十分で、転用をするためには許可が必要となります。市街化区域外のうちでも、農用地区域内農地などは原則として転用ができません。
転用予定の農地が、農地として保護しておく必要性が高いと判断されるためです。また、市街化調整区域内にある農地についても、開発行為に制限がかかるため転用の許可を得るのは難しいでしょう。
そして、農地を所有者が転用するのか、それとも所有者以外の人が転用するのかによって、手続きの際に従わなければならない法律の規定が異なります。
農地の所有者が自ら使用する目的で転用する場合は、農地法第４条に基づく許可申請、あるいは届出が必要となります。

所有者以外の人が農地を転用し、それに伴って土地の権利の移転や賃借権などが発生する場合は、農地法５条に基づく許可申請、あるいは届出が必要となるのです。
このように、農地転用の手続きは細かく規定が定められているので、申請の前にひと通り確認しておく必要があるでしょう。

農地転用の許可基準とは

農地の区分には「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」の5つがあり、それぞれに農地転用の許可方針が異なります。

「農用地区域内農地」は農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された場所にある農地で、「甲種農地」は農業に優れた条件が整っている農地です。どちらの区分でも、農地転用は特別な場合を除いて不許可とされています。

「第1種農地」は農業に良好な条件が整っている農地で、こちらも農地転用は原則不許可です。「第2種農地」は生産性の低い、あるいは市街地化が見込まれる農地で、周辺の第3種農地が利用できない場合などは農地転用が許可されます。市街地あるいは市街地化の傾向が著しい地域にある「第3種農地」では、原則的に農地転用が許可されています。

なお、上記の立地基準をクリアしたとしても、一般基準に該当すると農地転用は不許可となるので注意が必要です。

例えば、農地転用に必要な資力がない、権利者の同意を得ていないなど、農地転用が確実と認められない場合は許可が下りません。また、転用によって土砂の流出や排水施設の機能損失などが危惧され、近隣の農地の運用に支障をきたす恐れがある場合も許可は下りないでしょう。農地転用を検討する際は、許可が下りるかどうかをよく確かめる必要があります。

農地転用に必要な書類について

農地転用の手続きに必要な書類としてまず挙げられるのが、土地の登記事項証明書です。
登記事項証明書は農地の基本的な情報を証明するためには欠かせない書類であり、申請の際には登記簿に載っているすべての内容が記載された全部事項証明書を用意する必要があります。
基本的に、３カ月以内に発行されたもののみが有効だとされています。登記事項証明書は登記所の窓口やインターネットなどから取得することができます。

公図や住宅地図といった土地の図面も必要です。これらは、農地の境界や周辺の建物などとの位置関係を確認したり、農地の区分を判断したりするための書類となります。
提出する際は、自分の農地の地番や周辺の土地の利用状況、それぞれの土地の所有者などが分かるようにしておきましょう。必要であれば、転用を申請する農地を含めた周辺の写真も用意することになります。
このとき、公図の写しなどにどの角度から撮った写真なのかを示す矢印を書き込んでおくとよいでしょう。
公図は登記事項証明書と同じように登記所の窓口やインターネットから取得でき、住宅地図は図書館やインターネットなどから入手することができます。

また、農地を転用した後、申請した目的できちんと利用できることを証明する必要があります。そのため、預貯金残高証明書など資金があることを証明できる書類も提出しなければなりません。
場合によっては、資金計画書の提出を求められることもあります。その他にも、農地の所有者以外の人が転用する場合には、所有者の同意書が必要となります。

農地転用にかかる費用とは

農地転用の手続きは、農地法の専門家である行政書士に代行を依頼するケースが多いです。そのため、農地転用にかかる費用は、書類上の手続きが簡単な届出は安く、専門的な知識が必要となる許可申請は高くなるという傾向があります。
行政書士に代行を依頼した場合、農地法4条や5条に基づく届出の費用の相場は4万～7万円程度でしょう。農地法4条や5条に基づく許可申請の手続きについては、届出の倍以上の費用となることが多く、8万～十数万円程度が相場となります。

この他にも、所有権移転登記や測量、地目変更、分筆、開発許可などにかかる費用は別途用意する必要があるため、場合によっては数十万円から100万円以上の費用がかかることもあります。
行政書士に手続きの代行を依頼するのであれば、あらかじめ相談してどれくらいの費用がかかるのかということを把握しておくようにしましょう。

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