60歳からでも住宅ローンは組める？ 注意点や利用できる制度について解説

退職後に家がほしい、年齢にあった家作りをしたい、と考えている人も多いのではないでしょうか。住宅ローンは借入する金額が高く返済期間が長いため、年齢を重ねるごとに審査のハードルが上がってきます。定年を迎えた60歳からでも住宅ローンを借りられるのか気になりますよね。

そこで今回は、60歳から住宅ローンを組む方法や、メリット・デメリットを解説します。このコラムで正しい知識を身につけて、今後のライフプランの検討に役立ててください。

60歳から銀行の住宅ローンは組める？

結論からいうと、60歳からでも住宅ローンは組めますが、厳しい審査を通過しなければなりません。理由は大きく分けて以下の2つです。

1つ目は、完済時の年齢制限に引っかかってしまう可能性が高いこと。申し込み時の年齢は70歳未満としている銀行が多いので申し込み自体は可能です。ただし、大抵の場合は80歳までに完済しなければならず、高額な借入を短期間で返済する必要があります。

2つ目は収入が不安定なためです。60歳で定年を迎える人が多く、大抵の場合は収入が減少します。借入する金額にもよりますが、公的年金だけで返済する場合、返済比率（年収に占める年間の返済額）の基準をクリアするのが困難です。継続して収入を確保できるかも不透明なため、年齢が高いほど審査では厳しく見られる傾向があります。

60歳からの住宅ローン特有のリスク

病気や介護で返済できなくなるリスク

60歳以上になると、病気や介護状態になるなどして住宅ローンの返済が難しくなるリスクが高まります。近年は団信に疾病保障の特約を付けられるケースが増えていますが、60歳以上は対象外となる場合がほとんどです。いざというときには住宅を売却してローンを完済できるよう、資産価値が下がりにくい物件を選ぶのもポイントです。

老後に住み替えが必要になるリスク

高齢になると、当初は想定していなかった住み替えが必要になるリスクにも備えが必要になります。高齢者施設に入居したり、子どもたちの近くへ引越したりといった可能性が高くなります。そうした場合には自宅を売却することも考慮して、購入する物件や借入額を決めるようにしましょう。

住宅ローン審査に通るためのコツ

年齢面に不安がある場合には、住宅ローン審査に通過するためのポイントを押さえておくことも大切です。

頭金を増やす

住宅ローン審査を有利に運ぶためには、頭金を増やして、借入希望額を抑えることが基本となります。借入額が少なければ、返済におけるリスクも減少するため、当然審査に通りやすくなります。

また、頭金の金額によっては、現時点で十分な貯蓄があるという証明にもつながります。

複数の金融機関を検討する

審査の基準は金融機関によって異なるため、同じ条件であっても結果にバラつきが生まれるケースは少なくありません。そのため、不安がある場合にはあらかじめ複数の会社について情報を集め、一括で審査申し込みを行うのもひとつの方法です。

担保評価の高い家を選ぶ

住宅ローンの審査対象は、申請者だけでなく購入する住宅にも及びます。

万が一、途中で返済ができなくなってしまった場合には、購入した住宅を売却することで清算するため、金融機関にとっては担保価値がとても重要な指標となるのです。

そのため、好立地や高性能住宅といった値崩れの起こりにくい物件を選ぶことも、審査に通過しやすくするポイントです。

親子リレーローンを検討してみる

二世帯住宅を建てる場合などであれば、親子リレーローンを利用するのもひとつの方法です。親世代だけでは返済期間を長くとれなくても、子ども世代に引き継ぐ形にすれば、最長期間で返済計画を組むことができます。

金融機関や選択する商品によって「同居の有無」や「団信の加入者」といった条件に違いがあるため、サービス内容を比較しながら検討しましょう。

「リ・バース60」の利用を検討してみる

「リ・バース60」は、60歳以上の人が利用できるリバースモーゲージ型住宅ローンです。大きなメリットは、毎月の支払額を大幅に抑えられる点にあります。

毎月の支払いは利息部分のみで、元金は「死亡時に相続人が一括で支払う」か「物件を売却する」ことで返済する仕組みです。ただし、相続の際に手続きが必要となるため、利用時には必ず相続人の同意を得なければなりません。

リバースモーゲージローンとは？

リバースモーゲージローンとは老後資金を借入する方法のひとつで、不動産（自宅）を担保に借入し、自分が亡くなったあとは不動産を売却してローンを完済するという商品です。

借入する際に不動産を評価してもらい、不動産の評価額によって借入できる限度額が決定し、利用者は借入限度額の範囲内でローンを組むことが可能です。また、返済中は利息のみを払えばよいので、生存中は元金の返済を負担する必要がありません。

収入が少なくなる高齢者向けに作られた商品で、子どもがいない家庭など不動産を残す必要がない人に向いています。

リバースモーゲージローンのメリット

１つ目は、比較的審査にとおりやすいこと。そもそも60歳以降をターゲットにしている商品なので、契約時の年齢で制限を受けたり、収入の不透明さを理由に断られたりする可能性は低いといえます。

2つ目は、存命中は利息だけを支払えばよいこと。元金（借りたお金）は、死亡後に自宅を売却して一括で返済すればよいので、通常の住宅ローンよりも毎月の返済額が小さくなります。

また、自宅を購入しつつ手元に現金を残せる点も魅力といえるでしょう。ローン（利息）の返済は年金で賄い、退職金や貯金は旅行や趣味に充てることで充実したセカンドライフを送ることも可能です。

リバースモーゲージローンのデメリット

1つ目は配偶者がいた場合、自宅を売却して返済すると住む家がなくなってしまうことです。契約者を配偶者に切り替えたり、相続人が引き続き返済を続けたりすれば自宅を手放さずに済みます。ただし、年齢や年収によっては引き継ぎできない場合があるので注意が必要です。

2つ目は、借入前に推定相続人（現段階で相続人になりえる人）全員から同意をもらう必要があることです。自宅（財産）を売却してローンを返済するため、相続時のトラブルを少しでも減らすために事前に同意を必要としているケースが一般的です。

3つ目は、担保評価が下がった場合のリスクです。リバースモーゲージローンの借入限度額は担保の評価によって決まっています。担保評価の見直しによって借入限度額が小さくなり、ローンの残高が借入限度額を上回ってしまった場合は、超過分・もしくはローンの全額を返済しなければならないケースもあります。

また、利用できる地域が限られていることや、マンションの場合申し込み不可としている場合が多いので、デメリットや注意点を事前にきちんと理解しておきましょう。

まとめ

今回紹介したリバースモーゲージローンは配偶者や子どもなど家族の協力なしでは借入できません。今後自身の収入がどうなっていくのか、家は家族に残したいのか、なぜ今家を購入したいのか、などを明確にしましょう。

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